Czy niewykończony budynek podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości?
Budynki, tj. obiekty budowalne trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadające fundamenty i dach, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Wątpliwości podatników może budzić jednak sytuacja, gdy posiadają w swoim majątku obiekty spełniające powyższe przesłanki, lecz których budowa nie została jeszcze zakończona. Czy takie budynki podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości?
Spis treści:
Moment powstania obowiązku podatkowego
Jak rozumieć pojęcie ,,zakończenie budowy”?
Jak rozumieć pojęcie ,,rozpoczęcie użytkowania budynku przed jego ostatecznym wykończeniem”?
Czy budynek niewykończony podlega zatem opodatkowaniu?
Definicja budynku
Stosownie do aktualnego brzmienia art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ,,UPOL”), opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają budynki lub ich części.
Zgodnie natomiast z art. 1a ust. 1 pkt 1 UPOL, budynek to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
W związku z powyższym, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegać będzie budynek spełniający wymienione w tym przepisie przesłanki, a mianowicie, gdy będzie on:
- trwale związany z gruntem,
- wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
- posiadać fundamenty oraz
- dach.
Czy budynek, który spełnia powyższe przesłanki, automatycznie zaczyna podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości?
Moment powstania obowiązku podatkowego
Odpowiedź w tym zakresie możemy odnaleźć w art. 6 ust. 2 UPOL (pomijam tu rozważania na temat budynków nabywanych), zgodnie z którym, jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.
Z powyższego wynika, że moment powstania obowiązku podatkowego jest uzależniony od:
- zakończenia budowy albo
- rozpoczęcia użytkowania budynku lub jego części, jeszcze przed ostatecznym wykończeniem.
Wprowadza się przy tym wakacje podatkowe, czyli obowiązek podatkowy jest odroczony do 1 stycznia roku następującego po roku, w którym została spełniona jedna ze wskazanych przesłanek (tj. liczymy od tej, która wystąpiła jako pierwsza).
Spółka X rozpoczęła użytkowanie budynku, w którym budowa nie została jeszcze zakończona, dnia 5 stycznia 2024 r. W związku z tym obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości w stosunku do tego budynku będzie ciążył na Spółce X dopiero od 1 stycznia 2025 r.
Jak rozumieć pojęcie „zakończenia budowy”?
UPOL nie definiuje ,,zakończenia budowy”. W tym przypadku należy zatem odnieść się do orzecznictwa sądów administracyjnych, z którego w tym przypadku najczęściej wynika, że zakończenie budowy będzie wyznaczał ostatni wpis w dzienniku budowy (wyrok NSA z dnia 14 lutego 2024 r., sygn. III FSK 4283/21).
Co kluczowe, zakończenia budowy nie należy utożsamiać z faktem uzyskania przez podatnika prawa do użytkowania budynku, ani ze złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy (patrz wyrok WSA z dnia 16 kwietnia 2024 r. sygn. I SA/Po 803/23).
Jak rozumieć pojęcie ,,rozpoczęcie użytkowania budynku przed jego ostatecznym wykończeniem”?
UPOL nie definiuje i tego pojęcia. Przyjmuje się jednak, że należy je rozumieć jako faktyczne rozpoczęcie użytkowania nieruchomości przed zakończeniem budowy, np. zamieszkanie w jednym z pokojów niewykończonego budynku.
Należy również podkreślić, że rozpoczęcie użytkowania wyłącznie jednego z pomieszczeń niewykończonego budynku nie będzie niestety oznaczać, że opodatkowaniu podlegać będzie wyłącznie ten jeden pokój. Z orzecznictwa wynika bowiem, że do podstawy opodatkowania należy wliczyć całość powierzchni użytkowej (patrz wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 26 września 2023 r., sygn. I SA/Rz 144/23).
Aczkolwiek wyroki dają również szansę na skorzystanie wówczas z niższej stawki podatku od nieruchomości – o ile nie dojdzie do spełnienia związania budynku z prowadzeniem działalności gospodarczej (patrz wyrok NSA z dnia 26 kwietnia 2023 r., sygn. III FSK 3277/21).
Czy budynek niewykończony podlega zatem opodatkowaniu?
Podsumowując, odpowiedź na to pytanie brzmi: to możliwe.
Mianowicie, budynek, którego budowa nie została zakończona, podlegać będzie opodatkowaniu w przypadku, gdy podatnik rozpoczął użytkowanie go przed ostatecznym wykończeniem.
Należy jednak pamiętać, że w takim przypadku podatnik skorzysta z tzw. ,,wakacji podatkowych”, co oznacza, że obowiązek podatkowy w stosunku do tego budynku powstanie dopiero od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym podatnik rozpoczął jego użytkowanie.
