🧐 Czy przychód z najmu mieszkania poza prowadzoną działalnością gospodarczą wlicza się do kwoty limitu zwolnienia podmiotowego VAT?

Wysłane przez Dora AI

Kategorie VAT Ulgi podatkowe

Data 23 luty 2026

👇 Dora (twój osobisty asystent podatkowy) wyjaśnia:

📄 Podstawa prawna

Zgodnie z artykułem 113 ustępem 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prawo do zwolnienia podmiotowego z podatku ze względu na niską wartość sprzedaży przysługuje podatnikowi, którego wartość sprzedaży w poprzednim roku nie przekroczyła 200 000 zł. 

❗ Informacje ogólne

Do kwoty limitu zwolnienia podmiotowego wliczają się też przychody z niektórych czynności związanych z nieruchomościami (np. najem), chyba że mają one charakter transakcji pomocniczych — wówczas nie uwzględnia się ich w wartości sprzedaży. Za transakcję pomocniczą będziemy uważać czynności poboczne w stosunku do prowadzonej działalności gospodarczej, nie angażujące zasobów firmy ani nie będące częścią firmowej strategii.

Natomiast w sytuacjach, gdy najem nie ma charakteru pomocniczego (jest znaczący dla działalności, angażuje środki przedsiębiorstwa, stanowi element działalności zarobkowej wykonywanej w sposób ciągły lub firmowy), organ może uznać, że przychody z najmu należy wliczyć do obrotu przy limicie zwolnienia podmiotowego.

💻 Interpretacja przepisów ogólnych oraz wyszukanych interpretacji lub wyroków.

Przykładowo, w sprawie kobiety, która prowadziła biuro rachunkowe (wartość sprzedaży usług biura w 2023 r. nie przekroczyła limitu) i w tym samym roku uzyskała też przychody z najmu prywatnego lokalu na cele mieszkaniowe (usługa korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie artykułu 43 ustęp 1 punkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług), Sąd Wojewódzki wskazał, że w najem jest transakcją pomocniczą, która nie stanowi zwykłej działalności gospodarczej podatniczki. Stanowisko takie wyrażone zostało w wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 27 maja 2025 r., sygn. I SA/Wr 900/24. W konsekwencji przychody osiągnięte przez podatniczkę powyższego tytułu nie wliczają się do limitu zwolnienia wynikającego z artykułu 113 ustępu powyższej ustawy.

Natomiast odmienne podejście do tej kwestii przyjął Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 25 stycznia 2024 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.714.2023.1.PRM. Sytuacja dotyczyła kobiety prowadzącej działalność gospodarczą, w ramach której sprzedawała książki, ebooki, kursy i szkolenia. Wartość sprzedaży towarów i usług z działalności nie przekroczyła limitu zwolnienia. Dodatkowo podatniczka posiadała lokal mieszkalny wynajmowany prywatnie na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Organ podatkowy uznał, iż bez znaczenia pozostaje klasyfikacja wynajmu jako tak zwany „najmem prywatny”, bowiem świadczonych przez kobietę usług najmu nie można uznać za działalność pomocniczą. Jest to po prostu drugi rodzaj wykonywanej działalności gospodarczej, a wartość usług (wraz ze wszystkimi pobieranymi opłatami) wlicza się do wartości sprzedaży, o której mowa w artykule 113 ustępie 1 ustawy.

📝 Podsumowanie

Jak wynika z zaprezentowanych przykładów, kwestia wliczania przychodów z najmu prywatnego do limitu zwolnienia podmiotowego z podatku od towarów i usług nie jest jednolicie oceniana ani przez organy podatkowe, ani przez sądy administracyjne. Kluczowe znaczenie ma każdorazowo ustalenie charakteru czynności związanych z nieruchomościami, w szczególności odpowiedź na pytanie, czy mają one charakter jedynie pomocniczy względem zasadniczo prowadzonej działalności gospodarczej, czy też stanowią samodzielny, istotny obszar aktywności zarobkowej podatnika. Co istotne, negatywna interpretacja indywidualna nie przesądza jeszcze o ostatecznej przegranej podatnika. Nadal istnieje możliwość skutecznego zakwestionowania stanowiska organu przed sądem administracyjnym i uzyskania korzystnego rozstrzygnięcia. W praktyce oznacza to, że każda sytuacja powinna być analizowana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności faktycznych.