Grunty rolne w posiadaniu przedsiębiorcy – podatek od nieruchomości czy podatek rolny?

W art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: UPOL) wskazano, że opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Mając na uwadze wskazany przepis – podatnik (dalej: Spółka) będący właścicielem gruntów rolnych, wystąpił do Wójta Gminy Czerniewice (dalej: Wójt) z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty w podatku od nieruchomości. W uzasadnieniu złożonego wniosku Spółka wskazała, że na przedmiotowych gruntach nie były podejmowane żadne działania, w szczególności takie jak prowadzenie prac budowlanych. Na gruntach tych Spółka nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej, a podejmowane w stosunku do nich działania miały charakter wyłącznie czynności formalno-prawnych (takich jak uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, ustalanie warunków technicznych dotyczących gruntów, czy uzyskiwanie informacji i zaświadczeń dotyczących gruntów).

Stanowisko organów podatkowych  

Z argumentacją Spółki nie zgodził się zarówno Wójt, jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim (dalej: SKO). W ocenie wyżej wskazanych organów podatkowych Spółka zajęła sporne nieruchomości na działalność gospodarczą, gdyż:

• pod pojęciem „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” należy rozumieć nie tylko fizyczne zajęcie, fizyczną ingerencję w grunt, której rezultatem są fizyczne zmiany wykluczające działalność rolniczą na danym terenie, ale podejmowanie przez przedsiębiorcę czynności przygotowawczych, w tym formalnoprawnych, związanych z rodzajem działalności prowadzonej przez konkretnego przedsiębiorcę;
• jedyną formą aktywności Spółki jest prowadzenie działalności gospodarczej i wszelkie jej składniki majątkowe są z tą działalnością związane;
• nabywane przez Spółkę grunty znajdowały się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego określającym inne niż rolnicze przeznaczenie tych gruntów, pod określone zamierzenia gospodarcze, to jest: obiekty produkcyjne, składy i magazyny, tereny zabudowy produkcyjno-usługowej, tereny zabudowy magazynowo-składowej, usługowej, przedsięwzięć z zakresu logistyki;
• Spółka podejmowała czynności formalno-prawne i przygotowawczo-organizacyjne dotyczące nabywanych gruntów, mimo że faktycznie prace związane z planowanym przedsięwzięciem na gruncie się jeszcze nie rozpoczęły;
• o niezajęciu na prowadzenie działalności gospodarczej posiadanych przez przedsiębiorcę gruntów rolnych można by mówić, gdyby były one wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem klasyfikacyjnym, czyli na działalność rolną;
• Spółka nabywała grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako rolne, ale niewątpliwie z przeznaczeniem na działalność gospodarczą, jako tereny inwestycyjne, na których w przyszłości będzie możliwe zbudowanie parków technologiczno-inwestycyjnych;
• w dokumentacji księgowej Spółki przedmiotowe nieruchomości zostały ujęte w aktywach trwałych jako majątek przedsiębiorstwa.

Stanowisko WSA w Łodzi

Wyrokiem z dnia 13 stycznia 2026 r. (sygn. I SA/Łd 623/25) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi (dalej: WSA) uchylił zaskarżone przez Spółkę decyzje organów podatkowych. WSA zauważył, że w przypadku posiadanych przez przedsiębiorcę gruntów rolnych konieczne jest rozróżnienie użytych w UPOL pojęć – „związania gruntów z prowadzeniem działalności gospodarczej”, za które uważa się grunty będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą oraz pojęcia „zajęcia gruntu na prowadzenie działalności gospodarczej”.

Zdaniem WSA samo istnienie związku nieruchomości gruntowej z prowadzaną działalnością gospodarczą nie oznacza jednocześnie zajęcia tego gruntu na prowadzenie działalności gospodarczej. Fakt zajęcia nieruchomości może mieć miejsce dopiero wówczas, gdy grunt faktycznie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, na którym faktycznie realizuje się czynności powodujące osiągnięcie zamierzonych celów lub konkretnego rezultatu, związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. W ocenie Sądu zajęcie musi być rzeczywiste, obiektywne i empirycznie weryfikowalne. Samo posiadanie czy też podejmowanie pewnych czynności przygotowawczych związanych z gruntem jest niewystarczające do uznania, że doszło do zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej. Ponadto, wbrew stanowisku organów podatkowych, fakt, że grunty rolne nie są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem klasyfikacyjnym nie ma żadnego znaczenia w kontekście opodatkowania takiego gruntu, bowiem użytek rolny, na którym nie prowadzi się żadnej działalności rolniczej, dalej będzie opodatkowany podatkiem rolnym, a grunt o klasyfikacji leśnej pozbawiony drzew będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem leśnym (do czasu aż na gruntach tych nie zostanie podjęta działalność gospodarcza inna niż rolnicza lub leśna).

Tym samym, podjęcie przez Spółkę działań o charakterze formalno-prawnym wskazuje na niewątpliwy związek gruntów z działalnością gospodarczą Spółki, ale nie oznacza jeszcze zajęcia tychże gruntów na prowadzenie takiej działalności. Spółka tym samym powinna objąć posiadane grunty podatkiem rolnym, a nie (znacznie wyższym) podatkiem od nieruchomości.