🏢 Jakie są warunki skorzystania z ulgi mieszkaniowej?

👇 Dora (twój osobisty asystent podatkowy) wyjaśnia: 

📄 Podstawa prawna 

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości może być zwolnione z podatku dochodowego, jeżeli łącznie spełnione zostaną poniższe warunki: 

• zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, oraz 

• następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. 

Natomiast jeżeli sprzedaż nieruchomości nie spełnia powyższych warunków to zgodnie z art. 30e ww. ustawy, opodatkowana jest ona 19-procentową stawką podatku PIT. 

Istnieje jeszcze jednak możliwość skorzystania z innego zwolnienia w postaci ulgi mieszkaniowej, bowiem na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy dochody z opłatnego zbycia nieruchomości zwolnione mogą być z podatku pod warunkiem przeznaczenia ich na „własne cele mieszkaniowe” w przeciągu trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie.   

❗ Informacje ogólne 

Zakres wydatków kwalifikujących się do zwolnienia wymieniony jest enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Obejmuje on m.in.: 

• nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego, 

• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, 

• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, 

• rozbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego,  

• adaptację nieruchomości na cele mieszkalne.   

Co do 3-letniego terminu w jakim poniesione muszą zostać powyższe wydatki, aby uprawniały do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, organy podatkowe wskazują, że nie jest wymagane, aby najpierw formalnie sprzedać nieruchomość a dopiero potem ponieść wydatki. Natomiast niezwykle istotnym jest, aby ich sfinansowanie pochodziło ze środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości. W związku tym zwolniona jest tylko część dochodu proporcjonalna do udziału wydatków mieszkaniowych w przychodzie ze zbycia.  

💻 Interpretacja przepisów ogólnych oraz wyszukanych interpretacji lub wyroków. 

W interpretacji indywidualnej z dnia 22 listopada 2024 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.717.2024.2.JK3, Dyrektor KIS stwierdził, że osoba fizyczna, która otrzymała zadatek przy zawarciu umowy odpłatnego zbycia nieruchomości, a następnie przeznaczyła go na własne cele mieszkaniowe, będzie uprawniał do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Organ podkreślił jednak, że aby tak się stało koniecznym będzie sfinalizowanie transakcji sprzedaży nieruchomości poprzez zawarcie ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku zaliczona musi zostać na poczet centy jej sprzedaży.  

W wyroku z dnia NSA 21 listopada 2023 r., sygn. II FSK 1310/21, orzekł, że istnieje możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostają wydatkowane na nabycie innej nieruchomości, nawet gdy nabycie następuje przed uzyskaniem przychodu ze zbycia nieruchomości, natomiast wydatkowanie powyższych środków następuje po uzyskaniu przychodu z powyższego zbycia. Sąd wskazał, że z art. 21 ust. 1 kt 131 u.p.d.o.f. nie wynika, iż skorzystanie ze zwolnienia wymaga zaistnienia chronologii zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe). Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot "począwszy od dnia odpłatnego zbycia". Warunkiem przysługiwania prawa do preferencji jest zatem wydatkowanie w tym terminie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Skoro zatem uzyskany dochód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego został w całości wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, co nastąpiło w terminie w przepisie przewidzianym, to ma on prawo do skorzystania ze zwolnienia, mimo że nabycie powyższej nieruchomości następuje przed uzyskaniem przychodu ze zbycia innej nieruchomości mieszkalnej. 

W interpretacji indywidualnej z dnia 30 października 2025 r., nr 0112-KDSL1-1.4011.583.2025.1.AO, Dyrektor KIS rozpatrywał sytuację, w której podatnik dokonał sprzedaży posiadanej przez siebie nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wybudowania, a następnie otrzymane z tego tytułu środki wpłacił deweloperowi w związku z podpisaną umową deweloperską na budowę domu, jednak budowa oraz przeniesienie prawa własności na podatnika nastąpi dopiero po upływie trzyletniego terminu. Organ podatkowy uznał, że brak umowy przeniesienia własności nowej nieruchomości w formie aktu notarialnego, w terminie trzech lat od dokonania transakcji sprzedaży poprzedniej nieruchomości, ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości. Zdaniem Organu podatkowego powoduje to niewypełnienie warunków niezbędnych do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, a więc konieczność opłacenia 19% PIT. 

W interpretacji indywidualnej z dnia 29 kwietnia 2025 r., nr 0115-KDIT1.4011.143.2025.2.ASZ, Organ podatkowy podkreślił znaczenie przeznaczenia środków ze zbycia nieruchomości na – własne – cele mieszkaniowe. Wnioskodawcą był ojciec, który zakupił działkę z myślą o swoim synu. Syn jednak nie zdecydował się wybudować na niej domu, gdyż znalazł odpowiadającą mu ofertę zakupu mieszkania. Wobec tego ojciec zaciągnął kredyt w banku, a pieniądze przekazał synowi w celu nabycia przez niego upatrzonej nieruchomości. Następnie Wnioskodawca sprzedał działkę, a uzyskane środki przeznaczył na spłatę kredytu. Dyrektor KIS stwierdził, że ojciec nie ma prawa skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Preferencja ta przysługuje wyłącznie w przypadku wydatkowania środków na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Przekazanie środków w formie darowizny na cele mieszkaniowe innej osoby, nawet bliskiego członka rodziny, nie spełnia tego warunku. 

📝 Podsumowanie 

Podsumowując, zasadniczo – dla skorzystania z ulgi mieszkaniowej – istotne jest, aby przed upływem 3 lat (licząc od końca roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości): 

• przeznaczyć je na „własne cele mieszkaniowe”, 

• uzyskać prawo własności do nowo nabytej nieruchomości. 

Dochód z odpłatnego zbycia uzyskany może zostać także po poniesieniu wydatków na własne cele mieszkaniowe, co musi jednak nastąpić przy zachowaniu ustawowego terminu. Ponadto niezwykle istotnym jest, aby uzyskane środki przeznaczone zostały na własne cele mieszkaniowe, a nie np. na cele mieszkaniowe członka rodziny.     

 *Informacje przekazywane przez Doradzai.com nie są usługami doradztwa podatkowego i nie stanowią wiążącej wykładni przepisów podatkowych