Kto zapłaci daninę: właściciel czy posiadacz samoistny?

Podatek od nieruchomości kojarzy się najczęściej z problemami z opodatkowaniem budowli. Jednak doświadczenie pokazuje, że nawet ustalenie statusu podatnika nie jest w tym obszarze rzeczą oczywistą.

Spis treści

1. Właściciel jako podatnik podatku od nieruchomości.

2. Kim jest posiadacz samoistny?

3. Kto zapłaci daninę: właściciel czy posiadacz samoistny?

Właściciel jako podatnik podatku od nieruchomości

Tytuł własności jest tym podstawowym, z którym ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wiąże obowiązki na gruncie podatku od nieruchomości. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 UPOL, podatnikami podatku od nieruchomości są:

osoby fizyczne,
osoby prawne,
jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej,

będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych.

Zagadnienie to nie budzi szerszych wątpliwości, gdy właściciel jest jednocześnie posiadaczem przedmiotu opodatkowania. Powinien być przy tym ujawniony w księdze wieczystej w czy w ewidencji gruntów i budynków (na marginesie wskazując, że EGiB jest w tym przypadku względnie wiążąca).

A co jeśli nieruchomość lub obiekt budowlany jest w posiadaniu innego podmiotu?

Kim jest posiadacz samoistny?

Odpowiedzi na to pytanie należy szukać nie w podatku od nieruchomości, a w kodeksie cywilnym. Ten w art. 336 wyróżnia:

posiadacza samoistnego, czyli tego, który faktycznie włada rzeczą jak właściciel i
posiadacza zależnego, czyli tego, który włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

Kluczowe jest zatem to, aby na potrzeby opodatkowania nieruchomości lub obiektu budowlanego, ustalić różnicę pomiędzy jednym, a drugim. Bo tylko jeden z nich zawsze będzie podatnikiem (posiadacz samoistny), a drugi (posiadacz zależny) jedynie w konkretnych okolicznościach.

W ogólności można stwierdzić, że na rodzaj posiadania wpływa zakres władztwa oraz to, czy inna osoba wyraziła na to choćby dorozumianą zgodę. O ile bowiem dzierżawca będzie wiedział, z kim i na jakich warunkach zawarł umowę dzierżawy, to posiadacz samoistny będzie dysponował rzeczą jakby to on był właścicielem i właśnie niezależnie od zgody tego prawdziwego właściciela.

W sferze zewnętrznej będzie to widoczne np. poprzez dokonywanie istotnych nakładów. Ważna jest też sfera wewnętrzna – posiadacz samoistny świadomie zachowuje się jak właściciel (niezależnie od dobrej czy złej wiary).

Tak też wynika z wyroku NSA z dnia 31 maja 2023 r., sygn. III FSK 500/22: ,,Przy ocenie, czy mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym, powinno się uwzględniać zakres posiadania, czyli okoliczności, które świadczą o tym, że osoba traktuje rzecz jak swoją własność, np. opłacanie z własnych środków podatku od nieruchomości, przeprowadzanie remontów, dokonywanie innych nakładów. Istotne znaczenie ma przy tym wielkość nakładów na rzecz. Jeżeli podmiot uważający się za właściciela dokonuje nakładów ograniczonych do minimum albo tylko wymuszonych np. decyzją administracyjną, wówczas takie zachowanie odbiega od zachowania właściciela i nie ma podstaw, by stwierdzić stan posiadania samoistnego.”.

Przykład nr 1

Spółka A nabyła nieruchomość bez dochowania formy aktu notarialnego. Nie ma jednak świadomości błędu i przez cały czas funkcjonuje w przekonaniu co do przysługującej jej własności. Spółka reguluje podatek od nieruchomości i ponosi nakłady na nieruchomość.

Spółka A jest posiadaczem samoistnym.

Przykład nr 2

Spółka B posada zakład produkcyjny w miejscowości C. Przed zakładem znajduje się działka ewidencyjna, która nie jest jej własnością, jednak pracownicy Spółki B – nie mając tej wiedzy – zaczęli tam parkować. Zarząd próbował ustalić, kto jest właścicielem gruntu, ale bezskutecznie. Po wielu działaniach uznał, że grunt do nikogo nie należy i wzniósł tam parking, który uznał za budowlę.

Spółka B jest posiadaczem samoistnym.