Licytacja komornicza a samowola budowlana
Licytacje komornicze stanowią atrakcyjną formę nabycia nieruchomości po cenie niższej od rynkowej. Należy jednak mieć świadomość, że mogą one wiązać się z istotnymi ryzykami prawnymi. Jednym z nich jest możliwość nabycia nieruchomości, która została wzniesiona z naruszeniem przepisów prawa budowlanego – tj. bez wymaganych decyzji administracyjnych. W takim przypadku powstaje konieczność podjęcia odpowiednich działań legalizacyjnych, a odpowiedzialność za ich realizację spoczywa na nowym właścicielu.
Definicja samowoli budowlanej
Zgodnie z doktryną, samowolą budowlaną jest m.in. wybudowanie obiektu bez pozwolenia na budowę, mimo obowiązku jego uzyskania, albo bez dokonania wymaganego zgłoszenia.
W przypadku nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, dostęp do pełnej dokumentacji budowlanej bywa ograniczony lub wręcz niemożliwy. W efekcie informacje o istnieniu samowoli budowlanej mogą ujawnić się dopiero w toku dalszych czynności administracyjnych, np. przy próbie zmiany sposobu użytkowania, rozbudowy lub sprzedaży nieruchomości.
Kto odpowiada za legalizację samowoli budowlanej?
Nabycie nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej powoduje wygaśnięcie praw i roszczeń cywilnoprawnych, jednak nie eliminuje obowiązków wynikających z przepisów prawa administracyjnego, w tym Prawa budowlanego. W razie ujawnienia samowoli budowlanej, to obecny właściciel zostaje adresatem decyzji organów nadzoru budowlanego, w tym wezwania do zalegalizowania obiektu lub jego rozbiórki.
Brak terminu przedawnienia samowoli
W przeciwieństwie do wielu naruszeń prawa cywilnego, samowola budowlana nie podlega przedawnieniu. Organy nadzoru budowlanego są uprawnione do przeprowadzania kontroli legalności obiektów budowlanych w dowolnym momencie, niezależnie od daty ich wzniesienia oraz zmiany właściciela.
Jak zabezpieczyć się przed licytacją
W celu zminimalizowania ryzyka nabycia nieruchomości objętej samowolą budowlaną, przed przystąpieniem do licytacji zaleca się podjęcie następujących działań:
- Analiza operatu szacunkowego
Należy zapoznać się z treścią operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę, który zawiera opis stanu technicznego i prawnego nieruchomości. Brak informacji dotyczących pozwolenia na budowę, zakończenia budowy lub zgody na użytkowanie powinien być uznany za sygnał ostrzegawczy.
- Wystąpienie z zapytaniem do komornika
W przypadku braku danych w operacie, należy wystąpić do komornika prowadzącego postępowanie z pisemnym zapytaniem dotyczącym dostępnych informacji o stanie prawnym i technicznym nieruchomości, w szczególności o istnieniu decyzji administracyjnych związanych z procesem budowlanym. Forma pisemna zapewnia dowodową wartość korespondencji.
- Weryfikacja w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego
W razie braku danych po stronie komornika, możliwe jest złożenie wniosku do właściwego Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o wydanie zaświadczenia o zakończeniu budowy. Organ administracji udzieli odpowiedzi w formie dokumentu potwierdzającego zakończenie budowy lub poinformuje o braku odbioru budynku.
Uwaga praktyczna: jedną z przesłanek wskazujących na zakończenie budowy może być fakt naliczania podatku od nieruchomości przez właściwy urząd gminy lub miasta. Warto również zaznaczyć, że komornik prowadzący egzekucję uzyskuje informacje o zobowiązaniach podatkowych dłużnika, w tym dane z ewidencji podatkowej gminy dotyczące opodatkowania nieruchomości.
Obowiązek podatkowy co do zasady powstaje z chwilą rozpoczęcia użytkowania budynku. W związku z tym, w ramach weryfikacji stanu formalnoprawnego nieruchomości, warto wystąpić do komornika z zapytaniem, czy w toku postępowania egzekucyjnego wpłynęły dane świadczące o naliczaniu podatku od nieruchomości, co może pośrednio potwierdzać jego użytkowanie i formalne zakończenie budowy.
Podsumowanie
Nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej wymaga nie tylko analizy atrakcyjności ekonomicznej, ale przede wszystkim ostrożnej oceny ryzyk prawnych, w szczególności związanych z możliwą samowolą budowlaną. Odpowiedzialność administracyjna za nielegalny stan obiektu spoczywa na aktualnym właścicielu – niezależnie od sposobu nabycia prawa własności.
