Najem w fundacji rodzinnej – tylko mieszkania dla osób fizycznych

Projekt zmian podatkowych dotyczących fundacji rodzinnej nie ogranicza się jedynie do kwestii krótkoterminowego wynajmu. Zmiany są znacznie szersze i w praktyce oznaczają, że fundacja rodzinna będzie mogła korzystać ze zwolnienia z CIT wyłącznie wtedy, gdy wynajmuje nieruchomości na cele mieszkaniowe osobom fizycznym.  

Co się zmienia 

Dotychczas przepisy nie różnicowały formy najmu. Fundacja rodzinna mogła korzystać z preferencji podatkowych zarówno w przypadku wynajmu mieszkań czy domów, jak i wtedy, gdy nieruchomość była wynajmowana na cele komercyjne czy turystyczne. Projekt nowelizacji wprowadza jednak istotne ograniczenie. Zwolnienie podatkowe obejmie wyłącznie najem długoterminowy, o charakterze mieszkalnym, świadczony na rzecz osób fizycznych na ich własne potrzeby mieszkaniowe. 

Wszelkie inne formy wynajmu – w tym: najem krótkoterminowy, świadczenie usług zakwaterowania,  wynajem lokali pod działalność gospodarczą oraz najem o charakterze komercyjnym zostaną wyłączone ze zwolnienia i będą opodatkowane CIT na zasadach ogólnych. 

Dlaczego to budzi kontrowersje 

Ministerstwo Finansów od dawna sygnalizowało, że szerokie korzystanie przez fundacje z przychodów z najmu wykracza poza pierwotny cel instytucji. Nowelizacja jest więc wyraźnym sygnałem ograniczenia tego mechanizmu. 

Problem polega jednak na tym, że ustawodawca nie tworzy nowego, jasnego rozróżnienia między poszczególnymi formami najmu. Kryterium własnych potrzeb mieszkaniowych osoby fizycznej będzie budzi sporo wątpliwości. Jak traktować sytuacje, gdy lokal wynajmuje osoba fizyczna prowadząca w nim jednocześnie działalność? Chodzi o wynajem na rzecz fundatora czy beneficjentów? Granice te nie są oczywiste i mogą prowadzić do sporów interpretacyjnych. Dodatkowo, dotychczasowa linia orzecznicza sądów administracyjnych często wskazywała, że skoro ustawa o fundacji rodzinnej dopuszcza najem, to powinien on obejmować wszystkie jego formy. Nowe przepisy idą wprost w przeciwnym kierunku. 

Dlaczego to ważne w praktyce 

Dla wielu rodzin fundacja jest sposobem na uporządkowanie majątku i jednocześnie źródłem stabilnych dochodów – także z różnorodnych form najmu. Ograniczenie zwolnienia wyłącznie do najmu stricte mieszkaniowego oznacza, że część fundacji będzie musiała zmienić model korzystania z posiadanych nieruchomości.  

W tle pozostaje pytanie, czy ustawodawca rzeczywiście dąży do klarownego uporządkowania zasad, czy raczej do uszczelnienia systemu podatkowego. Z perspektywy beneficjentów zmiana ta nie jest korzystna – ogranicza możliwości dywersyfikacji źródeł przychodu i sprawia, że fundacja rodzinna staje się mniej elastycznym narzędziem w zakresie zarządzania majątkiem nieruchomościowym. Póki co jest to tylko projekt, może ktoś jeszcze nad tym się zastanowi.