O tym jak deweloper źle powierzchnię lokali mieszkalnych liczył (ach, garaże)

W jaki sposób należy ustalić charakter budynku – czy jest to budynek mieszkalny, czy niemieszkalny? Stawka 8%, czy 23%? 

Dla kwalifikacji danego obiektu budowlanego, a w konsekwencji ustalenia właściwej stawki VAT w odniesieniu do usług budowlanych realizowanych na obiekcie (nie w odniesieniu do już wydzielonego lokalu mieszkalnego) - rozstrzygające znaczenie ma faktyczne (najlepiej znajdujące odzwierciedlenie w sporządzonej dokumentacji) zestawienie powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych z całkowitą powierzchnią użytkową w danym budynku.  

Problem sprowadza się do tego, że prawodawca posługuje się względnie podobnymi pojęciami, które jednak oznaczają co innego. Rozróżnijmy zatem: 

1. „budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym” 
2. „obiekty budownictwa mieszkaniowego”; 
3. „budynki mieszkalne”; 
4. „całkowitą powierzchnię użytkową budynku”; 
5. „powierzchnię użytkową wykorzystywaną do celów mieszkaniowych”; 
6. „część mieszkaniową budynku mieszkalnego”. 

Stawkę 8% stosuje się m.in. do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (art. 41 ust. 12 ustawy o VAT).  

Budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym 

„Budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym” to obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 (art. 41 ust. 12a ustawy o VAT). 

Jednocześnie do „Budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym” nie zaliczymy: 

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2; 
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2 (art. 41 ust. 12b ustawy o VAT).  

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej określone wyżej limity stawkę 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT). 

Obiekty budownictwa mieszkaniowego 

„Obiekty budownictwa mieszkaniowego” to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy o VAT).  

Budynki mieszkalne 

Dział 11 PKOB obejmuje: 

1. budynki mieszkalne jednorodzinne - 111, 

1. budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe - 112, w tym: budynki o trzech i więcej mieszkaniach (PKOB 1122), 

1. budynki zbiorowego zamieszkania – 113.  

Powierzchnia użytkowa wykorzystywana do celów mieszkalnych 

Stosownie do objaśnień zawartych w PKOB: 

• budynki obejmują również samodzielne podziemne obiekty budowlane przystosowane do ochrony ludzi, zwierząt lub przedmiotów (np. podziemne: schrony, szpitale, centra handlowe oraz warsztaty i garaże); 

• budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne; 

• budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych; 

• w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem; 

• budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych - w przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny; 

• całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:  

1. powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;  
2. powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych; 
3. powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki; 

• część "mieszkaniowa'' budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie). 

W informacji opublikowanej na stronie internetowej GUS możemy przeczytać, że w zakresie pojęć stosowanych w statystyce publicznej – do „powierzchni użytkowej mieszkania” nie zalicza się powierzchni: balkonów, tarasów, loggi, antresoli, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych na przechowywanie opału, a także garaży, hydroforni i kotłowni.  

„Część mieszkaniowa” to nie to samo co „powierzchnia użytkowa wykorzystywana do celów mieszkalnych”. Przynajmniej nie dla organów podatkowych. Nieszczęście gotowe.  

Powierzchnia garaży nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego 

Organy podatkowe chętnie zauważają, że w ustawie z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali ustawodawca posługuje się pojęciami „powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych” i „powierzchni użytkowej pomieszczeń przynależnych” (a więc np. garaży i poddasza) jako pojęciami odrębnymi. Stąd wniosek, że w świetle wskazanej ustawy do powierzchni użytkowej pomieszczeń przynależnych nie wlicza się powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i konsekwentnie - do powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych nie wlicza się powierzchni użytkowej pomieszczeń przynależnych.  

W interpretacji indywidualnej z dnia 06.03.2025 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.779.2024.1.DS organ wskazał, że określając powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych nie należy uwzględniać powierzchni pomieszczeń przynależnych (pomieszczenia techniczne, garaże). Zdaniem DKIS: „…powierzchnia garażu (będącego lokalem użytkowym) oraz powierzchnia pomieszczenia technicznego (a więc służącego do obsługi technicznej a nie celom mieszkalnym) nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy”. 

Podobnie w: 

1. interpretacji z dnia 22.01.2024 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.761.2023.1.KOM – DKIS wskazał, że do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, nie wlicza się powierzchni pomieszczeń przynależnych; 
2. interpretacji indywidualnej z dnia 09.06.2022 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.132.2022.2.AB – DKIS uznał, że do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nie wlicza się powierzchni komórek lokatorskich i garaży; 
3. interpretacji z dnia 13.08.2019 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.292.2019.1.KO – DKIS przyjął, że do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy nie wlicza się powierzchni garaży.  

Choć trzeba uczciwie przyznać, że zdarzają się również stanowiska przeciwne. W WIS z dnia 15.09.2021 r., nr: 0111-KDSB2-1.440.208.2021.4.MS organ wliczył do powierzchni przewidzianej na cele mieszkalne również powierzchnię pomieszczeń przynależnych (komórek lokatorskich i garaży) w związku z czym uznał, że zastosowanie znajdzie stawka preferencyjna.   

Dla odróżnienia – w interpretacji indywidualnej z dnia 18 czerwca 2020 r., nr 0112-KDIL1-1.4012.62.2020.2.MB, w przedstawionym przez wnioskodawcę stanie faktycznym: 

• według danych technicznych wskazanych w pozwoleniu na budowę powierzchnia użytkowa obiektu wynosiła 1. 191 m2 w tym powierzchnia usługowa 608,70 m2, a powierzchnia mieszkalna 582,30 m2; 

• zgodnie z projektem wykonawczym powierzchnia użytkowa obiektu wynosiła 1. 089,23 m2, w tym powierzchnia usługowa wraz z powierzchnią lokalu garażowego 542,93 m2, a powierzchnia mieszkalna 546,33 m2. 

W związku z tym DKIS uznał, że do usług budowlanych wykonywanych w bryle budynku należy zastosować obniżoną stawkę podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy. 

Podobnie w interpretacji indywidualnej z dnia 27.06.2017 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.116.2017.2.AM.  

Jeżeli masz wątpliwości co do stawki VAT jaką powinieneś zastosować – chętnie pomożemy rozwiązać wszelkie problemy.