Obiekt bez instalacji – czy może być kwalifikowany jako budynek?

Do końca 2024 roku przepisy ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) określały w art. 1a ust. 1 pkt 1, iż budynkiem podlegającym opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Jednocześnie, obiektem budowlanym w myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na tle powyższej regulacji podatnik powziął wątpliwość, czy posiadany przez niego obiekt - którego pożar doprowadził do całkowitej destrukcji wnętrza oraz sporej części bryły zewnętrznej – spełnia definicję budynku i podlega opodatkowaniu. Zdaniem podatnika, w myśl przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, budynek powinien charakteryzować się cechami, takimi jak:

• trwałe związanie z gruntem;
• wydzielenie z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych;
• posiadanie fundamentów;
• posiadanie dachu;
• posiadanie instalacji zapewniających możliwość użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem;
• wzniesienie z użyciem wyrobów budowlanych.

W konsekwencji, w ocenie podatnika posiadany przez niego obiekt, który nie posiada ww. instalacji – nie spełnia definicji budynku i nie stanowi w tym zakresie przedmiotu opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Ze stanowiskiem podatnika nie zgodziły się organy podatkowe oraz sądy administracyjne. W uzasadnieniu wyroku z dnia 26 listopada 2025 r. (sygn. III FSK 515/24) Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że wskazanie w art. 1a ust. 1 pkt 1  ustawy o podatkach i opłatach lokalnych na obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego i wymienienie w zawartej w art. 3 pkt 1 ustawie prawa budowlanego definicji obiektu budowlanego "instalacji zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem", nie może być odczytywane w taki sposób, że na gruncie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych instalacje są elementem niezbędnym (konstytutywnym) do uznania danego obiektu za budynek. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, obiekty bez instalacji, a mające pozostałe cechy wynikające z omawianej definicji, podlegają opodatkowaniu jako budynki. W odróżnieniu od dachu, przegród budowlanych, fundamentów i trwałego związku z gruntem, budynki na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości nie muszą mieć instalacji. Ponadto, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nieużytkowanie budynku z powodu złego stanu technicznego, nie rzutuje kwalifikację obiektu na gruncie  ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, gdyż definicja budynku odwołuje się do istnienia poszczególnych elementów budynku, a nie do ich stanu technicznego.

Powyższy wyrok zapadł na gruncie nieobowiązującej już definicji budynku, która w swoim brzmieniu odwoływała się do przepisów prawa budowlanego. Nowa definicja obowiązująca w  ustawie o podatkach i opłatach lokalnych od początku 2025 roku wprost wskazuje, że budynek to „obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem”. Wprowadzenie zapisu o instalacjach bezpośrednio do przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych to ogromna zmiana. Może ona otworzyć drogę do nowej linii orzeczniczej, znacznie korzystniejszej dla podatników posiadających obiekty w ruinie lub bez mediów.