Obowiązki zagranicznego rezydenta zbywającego udziały w spółce nieruchomościowej – analiza przepisów
Transakcje zbycia udziałów w spółkach nieruchomościowych przez podmioty niemający siedziby lub zarządu w Polsce objęte są objęte szczególnymi zasadami opodatkowania. Zgodnie z nimi, choć podatnikami podatku dochodowego są podmioty zbywające udziały, to obowiązki płatników, pełnią spółki nieruchomościowe.
W rezultacie, obowiązki z tytułu rozliczeń podatkowych spółki nieruchomościowej (płatnika), są odrębne od obowiązków zbywającego udziały (podatnika).
- Obowiązek poboru zaliczki przez spółkę nieruchomościową
Zgodnie z art. 26aa ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: ustawa o CIT), w przypadku odpłatnego zbycia udziałów (lub akcji) w spółce nieruchomościowej przez podatnika niemającego siedziby ani zarządu na terytorium Polski, spółka nieruchomościowa pełni rolę płatnika. Jest zobowiązana do poboru zaliczki na podatek dochodowy w wysokości 19% od dochodu ze zbycia udziałów i wpłaty jej do urzędu skarbowego w terminie do 7 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano transakcji.
- Obowiązki podatnika – zagranicznego rezydenta
Choć przepisy szczególne nie wskazują wprost obowiązków podatnika z tytułu zbycia udziałów w spółce nieruchomościowej, właściwe jest odniesienie do regulacji ogólnych.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o CIT, podatnicy niemający siedziby w Polsce podlegają opodatkowaniu od dochodów osiąganych na terytorium RP.
W konsekwencji, o ile nie znajdują zastosowania określone wyjątki, podatnik posiadający ograniczony obowiązek podatkowy ma obowiązek złożenia rocznego zeznania CIT-8, na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy o CIT, nawet jeśli:
- nie jest zarejestrowany dla celów podatkowych w Polsce,
- zaliczka została pobrana przez spółkę nieruchomościową.
W praktyce oznacza to konieczność uzyskania numeru NIP oraz złożenia deklaracji CIT-8 przez spółkę zbywającą udziały w spółce nieruchomościowej w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego.
Konkluzje taką potwierdza również sposób sformułowania obecnego wzoru zeznania CIT-8, w którego polu 256. („Suma zaliczek przekazanych płatnikowi (spółce nieruchomościowej) za rok podatkowy”), to podatnik (zbywający udziały), zobowiązany jest do wskazania sumy zaliczek przekazanych płatnikowi (spółce nieruchomościowej) za rok podatkowy. Wskazana w ten sposób suma zaliczek pomniejszy sumę podatku do zapłaty przez podatnika.
Podsumowanie
Z uwagi na brak wyczerpującego uregulowania obowiązków podatnika w powyższej sytuacji, istotne jest, że mechanizm poboru zaliczki przez spółkę nieruchomościową nie zwalnia podatnika z obowiązku rozliczenia podatku w Polsce – nawet jeżeli wymaga to rejestracji do celów podatkowych w Polsce.
