Podstawa opodatkowania budowli w posiadaniu zależnym: wartość początkowa czy rynkowa?
W corocznych deklaracjach na podatek od nieruchomości podatnicy muszą sami określić wartość posiadanych budowli. Zgodnie z ogólną zasadą zawartą w art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: UPOL) podstawę opodatkowania budowli stanowi tzw. wartość początkowa, tj. wartość o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Ustawodawca przewidział jednak odstępstwo od powyższej zasady, w sytuacji, gdy podatnik nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych od budowli objętej zakresem opodatkowania podatkiem od nieruchomości – podstawę opodatkowania stanowi wówczas wartość rynkowa, określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego (art. 4 ust. 5 UPOL).
Z pozoru jasna regulacja prawna stała się przedmiotem sporu w zakresie jej prawidłowej interpretacji pomiędzy podatnikiem (dalej: Spółka), a organem podatkowym (Wójtem Gminy Korzenna). Spółka jako posiadacz zależny sieci wodociągowo-kanalizacyjnych należących do Gminy Korzenna, wystąpiła o wydanie interpretacji indywidualnej. Zdaniem podatnika fakt niedokonywania odpisów amortyzacyjnych od budowli objętych w posiadanie zależne determinuje, że podstawą ich opodatkowania powinna być wartość rynkowa. W interpretacji indywidualnej z dnia 27 czerwca 2025 r. nr FB.310.1.2025 Wójt uznał, że stanowisko Spółki jest nieprawidłowe. Uzasadniając swe stanowisko organ podatkowy wskazał, że sieci kanalizacyjne i wodociągowe są ujęte w ewidencji środków trwałych właścicieli (Gminy), a zatem podlegają amortyzacji. W konsekwencji, zdaniem Wójta, zasadne jest określenie wartości budowli, a tym samym podstawy ich opodatkowania podatkiem od nieruchomości, na mocy art. 4 ust. 1 pkt 3 UPOL. Nie ma przy tym znaczenia, że podmiotem dokonującym odpisy amortyzacyjne nie jest podatnik podatku od nieruchomości.
Z interpretacją nie zgodziła się Spółka, zaskarżając jej treść do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie (dalej: Sąd). Wyrokiem z dnia 29 października 2025 r. (sygn. I SA/Kr 570/25) Sąd uchylił zaskarżoną interpretację, uznając za nieuzasadnione twierdzenie organu podatkowego, jakoby wartość rynkową budowli można było stosować na potrzeby opodatkowania wyłącznie wtedy, gdy żaden podmiot nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Zdaniem Sądu, przewidziana w art. 4 ust. 5 UPOL możliwość ustalenia wartości rynkowej budowli „obejmuje każdy przypadek, gdy podatnik nie może wskazać wartości początkowej budowli lub jej części z powodu niedokonywania odpisów amortyzacyjnych, a zatem także sytuację, gdy inny podmiot niż podatnik dokonuje odpisów amortyzacyjnych od tej budowli lub jej części.”. W ocenie Sądu, takie rozwiązanie umożliwia eliminację szeregu praktycznych problemów, które mogą wyniknąć z sytuacji, gdy podmiot inny niż podatnik dokonuje amortyzacji środków trwałych – w praktyce gospodarczej niewykluczona jest bowiem sytuacja, w której podmiot amortyzujący budowle nie przekaże podatnikom wiedzy o wartości początkowej obiektów (argumentując to tajemnicą przedsiębiorstwa). Z drugiej strony, podatnicy są także pozbawieni możliwości weryfikacji prawidłowości przekazanych danych, gdyż nie mogą zmusić właściciela budowli do udostępnienia ewidencji środków trwałych.
Choć wyrok nie jest jeszcze prawomocny, przedstawiona przez Sąd argumentacja ma kluczowe znaczenie dla podmiotów opodatkowujących budowle, których sami nie amortyzują. Stanowisko WSA w Krakowie otwiera drogę do stosowania wyceny rynkowej tam, gdzie dostęp do danych księgowych właściciela jest utrudniony. O rozwoju tej linii orzeczniczej będziemy informować na
