Pomieszczenia w budynku mieszkalnym zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, a podatek od nieruchomości.
Stosownie do postanowień art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ustawa o podatkach i opłatach lokalnych), za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy należy uznać grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a.
Zgodnie natomiast z brzmieniem art. 1a ust. 2a pkt 1 ww. ustawy do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się m.in. budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami. Jednocześnie, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, najwyższą stawkę podatku od nieruchomości stosuje się zarówno dla powierzchni budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również dla powierzchni budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarcze.
Na tle powyższej regulacji powstał spór podatkowy między podatnikami a organami podatkowymi. Podatnicy tj. właściciele kamienicy prowadzący działalność gospodarczą, nie wpisali przedmiotowej kamienicy do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności i nie amortyzowali jej. Część znajdujących się w kamienicy lokali (dalej: "lokale") były w spornym okresie wynajmowane osobom prawnym lub osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą, w tym zajmującym się działalnością w zakresie odpłatnego najmu krótkoterminowego. Zdaniem organów podatkowych przedmiotowe lokale związane są z prowadzoną działalnością gospodarczą, to podatnicy obowiązani są opłacać podatek według najwyższych stawek. Wynajem lokalu na rzecz podmiotu gospodarczego (osoby prawnej) nie jest dokonywany na cele mieszkaniowe, lecz na cele prowadzonej przez ten podmiot działalności gospodarczej. Wynajem nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, lecz prowadzeniu działalności gospodarczej z wykorzystaniem najmowanych lokali.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie rozpoznając skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie wskazał, że jest faktem notoryjnym, iż wynajem poszczególnych lokali na rzecz podmiotów gospodarczych nie służy ich celom mieszkaniowym, lecz celom prowadzonej działalności gospodarczej. Przedmiotem przeważającej działalności tych przedsiębiorców zgodnie ze wskazanym PKD jest zapewnienie zakwaterowania. Jednoznacznie z treści umów zawartych z przedsiębiorcami wynika, iż przedmiot najmu będzie wykorzystywany do prowadzonej działalności gospodarczej, w tym najmu krótkoterminowego. Zatem zdaniem Sądu wynajem lokali na rzecz podmiotu gospodarczego nie jest dokonywany na cele mieszkaniowe, lecz na cele prowadzonej przez wynajmujące podmioty działalności gospodarczej.
Sprawa została jednoznacznie rozstrzygnięta przez Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 13 lutego 2026 r., o sygn. III FSK 1354/24 uznał za prawidłowe stanowisko organów podatkowych i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. NSA wskazał, że skoro budynek (jego część) sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalny nie jest zajęty na realizację trwałych potrzeb mieszkaniowych najemcy, okoliczność wynajęcia pomieszczenia mieszkalnego na zasadach komercyjnych przez przedsiębiorcę potwierdza, że spełniona została przesłanka zajęcia budynku mieszkalnego (jego części) na prowadzenie działalności gospodarczej uzasadniająca zastosowanie stawki podatkowej w podatku od nieruchomości przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Bez znaczenia jest sklasyfikowanie budynku w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalnego. NSA powołał się przy tym na uchwałę składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 r., sygn. akt III FPS 2/24, w której sformułowano tezę, że budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r.
Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2024 r. poz. 1151 z późn. zm.) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o opłatach i podatkach lokalnych.
