Precedensowy wyrok dla najmu długoterminowego
W wyroku z dnia 12 lipca 2023 r., sygn. III FSK 250/23 NSA wskazał, że nie można uznać za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej tych części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne. Przez cele te należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu. Przełom wyraża się w tym, że NSA wyraźnie wskazał, że powyższego nie niweczy fakt, że podatnikiem jest w określonym przypadku przedsiębiorca, który wynajął lokal w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
1. Tło problemu
Podatek od nieruchomości przewiduje dla budynków różne stawki, które są zasadniczo uzależnione od sposobu ich wykorzystywania. W2023 r. budynki mieszkalne (lub ich części) są opodatkowane maksymalnie na poziomie 1,00 zł od 1m2 powierzchni użytkowej, a budynki (lub ich części) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – 28,78 zł od 1m2 powierzchni użytkowej. Przy tak jaskrawej różnicy kluczowe staje się ustalenie, w którym momencie funkcja mieszkalna budynku mieszkalnego jest dominująca, co ma uprawniać podatnika do skorzystania z preferencyjnej stawki podatku.
2. Dotychczasowe stanowisko sądów administracyjnych
Jak wynika z prezentowanego dotychczas stanowiska sądów administracyjnych, tak przykładowo w wyroku NSA z dnia 15 września 2022 r., sygn. III FSK 1878/21, jeśli przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali, lokale te należy opodatkować wyższą stawką podatku od nieruchomości. Z przedmiotowego wyroku wynika, że:
,,Realizacja celów mieszkaniowych przez klientów skarżących w ramach zawieranych umów najmu lokali, wpisuje się w sposób bezpośredni w przedmiot działalności gospodarczej skarżących. Prowadzenie przez nich działalności gospodarczej w oparciu i dzięki przedmiotowym lokalom mieszkalnym przesądza, że lokale te pozostają zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Istotne przy tym jest, że cześć budynku, co do której skarżący twierdzą, że ma charakter mieszkalny, ujęta zostały w ewidencji środków trwałych oraz podlega amortyzacji na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Stanowi ona zatem element przedsiębiorstwa skarżących i wykorzystywana jest do prowadzenia działalności gospodarczej poprzez ich wynajem na cele mieszkaniowe, zaś jako takie muszą zostać uznane za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.”
Okoliczność przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkalne nie była zatem dla sądu przesądzająca.
Podobne stanowisko zostało wyrażone w odpowiedzi na interpelację poselską z dnia 12 stycznia 2023 r., sygn. DSP13.844.59.2022. Z jej treści wynika, że ,,Termin „zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej” należy rozumieć zgodnie z powołaną linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego, czyli nie jako „fizyczne” zajęcie budynku mieszkalnego lub jego części na działalność gospodarczą np. biuro, lecz jako wykorzystywanie do prowadzenia działalności gospodarczej, której przedmiotem może być m. in. wynajem budynków mieszkalnych.” Posłużono się zatem niekorzystną dla podatników interpretacją, zgodnie z którą sytuację należy oceniać przez pryzmat przedsiębiorcy. Jeśli wynajmowane mieszkanie jest elementem jego działalności gospodarczej – lokal należy opodatkować najwyższą stawką. W interpelacji wyrażono jednocześnie pozytywny pogląd dotyczący najmu prywatnego, tj. wynajem tego typu nie zwiększa daniny.
3. Wyrok NSA z dnia 12 lipca 2023 r., sygn. III FSK 250/23
Mając na uwadze powyższe, omawiany wyrok NSA można uznać za przełomowy. Sąd doszedł do przekonania, że to jednak nie perspektywa przedsiębiorcy jest w tym przypadku najistotniejsza, ale funkcja mieszkaniowa budynku mieszkalnego. Co istotne, w uzasadnieniu prawnym podkreślono wyraźnie, że bez znaczenia pozostaje okoliczność, czy jest ona realizowana przez podatnika czy jego najemcę. Bez wątpienia taki wniosek jest pożądany ze względów społecznych jako zabezpieczający najemców przed przenoszeniem na nich ciężaru ekonomicznego podwyższonego podatku od nieruchomości.
4. Co z najmem krótkoterminowym?
Z wyroku nie płyną natomiast pozytywne wnioski dla podatników trudniących się najmem krótkoterminowym. NSA porównał taką formę prowadzenia działalności gospodarczej do świadczenia usług hotelarskich, które nie są związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych. W rezultacie najem na dobę czy kilka dni skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
