Przewłaszczenie na zabezpieczenie – kto będzie podatnikiem?
Czym jest przewłaszczenie na zabezpieczenie?
Przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierane na podstawie przepisów stanowiących o swobodzie umów.
Polega ono na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności.
Konstrukcja umowy może opierać się na warunku rozwiązującym, po którego spełnieniu własność automatycznie przechodzi na dłużnika, lub warunku zawieszającym, gdzie istnieje dopiero zobowiązanie do przeniesienia własności rodzące obowiązek ponownego zawarcia umowy przenoszącej tę własność.
Należy natomiast pamiętać, że własność przechodzi od razu na wierzyciela, z tym że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na dłużnika poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy w terminie.
Jak to wygląda w UPOL?
Zgodnie z art. 3 ust. 1 UPOL podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:
1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;
2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3) użytkownikami wieczystymi gruntów;
4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
- a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
- b) jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.
Z kolei w art. 3 ust. 3 UPOL określono, że jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym.
Zatem co do zasady podatnikiem podatku od nieruchomości będzie właściciel lub posiadacz samoistny.
Kto zapłaci podatek w przypadku przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości?
Na powyższe pytanie możemy odpowiedzieć z pomocą WSA w Opolu, który w wyroku z dnia 30 października 2024 r. sygn. I SA/Op 585/24 rozstrzygał sprawę dotycząca skutków podatkowych przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie w podatku od nieruchomości.
Sąd wskazał, że cechą charakterystyczną umowy jaką zawarł wierzyciel z dłużnikiem, jest przeniesienie posiadania w formie constitutum possesorium (tj. zgodnie z art. 349 Kodeksy Cywilnego), polegającej na tym, że przeniesienie posiadania samoistnego następuje w ten sposób, iż dotychczasowy posiadacz samoistny zachowuje rzecz w swoim władaniu jako posiadacz zależny (albo jako dzierżyciel) na podstawie ustalonego przez strony stosunku prawnego.
Sąd podkreślił, że pomimo tego iż zgodnie z umową, przewłaszczona nieruchomość nadal jest w posiadaniu dłużnika, co z zewnątrz wygląda jak kontynuacja dotychczasowego władania, nie tylko nie oznacza pozbawienia wierzyciela posiadania samoistnego, lecz wskazuje na dokonanie przez niego czynności rozporządzających wobec nabytej własności.
Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że w przypadku przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości podatnikiem podatku od nieruchomości jest wierzyciel, bowiem nie można uznać dłużnika za posiadacza samoistnego.
