Rozliczenie roczne CIT – w jakim zakresie spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe zapłacą CIT?

Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe mogą – w określonych sytuacjach – korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: u.p.d.o.p.). Zgodnie z tym przepisem, zwolnione są dochody tych podmiotów uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, o ile zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.  

Jakie przychody stanowią przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi? 

Powyższe oznacza, że możliwość skorzystania ze zwolnienia wymaga analizy źródła uzyskiwanych przychodów. Jedynie bowiem przychód wynikający z „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, może przełożyć się na możliwość skorzystania ze zwolnienia.  

Zasadniczo, przychodem takim będą należności związane z posiadaniem, eksploatacją, zbywaniem i utrzymaniem zasobów mieszkaniowych – zarówno lokali, jak i części wspólnych nieruchomości. Jak wskazuje się w stanowiskach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, dotyczyć to będzie: 

• sprzedaży lokali lub garaży – jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 28 lutego 2024 r., nr 0111‑KDIB2‑1.4010.584.2023.2.DD, dochód z takiej sprzedaży może być objęty zwolnieniem, jeżeli zostanie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych; przy czym sprzedaż nie musi odbywać się na rzecz członków spółdzielni;  
• wkładów budowlanych nowych członków spółdzielni – również mogą korzystać ze zwolnienia, w zakresie w jakim wydatkowane są na lokale mieszkaniowe, a nie użytkowe, co potwierdzono w interpretacji z 7 lutego 2019 r., nr 0114-KDIP2-3.4010.267.2018.2.MC; 
• sprzedaż gruntów stanowiących zasoby mieszkaniowe – jak potwierdzono interpretacji z 26 stycznia 2023 r., nr 0114-KDIP2-1.4010.153.2022.3.OK;
• sprzedaż części wspólnych nieruchomości – jak wskazano w interpretacji z 16 grudnia 2024 r., nr 0114-KDIP2-1.4010.597.2024.4.MR1, przychód ze zbycia wydzielonych części wspólnych również stanowi przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Co istotne, w najnowszych interpretacjach indywidualnych wskazuje się, że przychody ze sprzedaży świadectw energetycznych nie stanowią przychodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (tak przykładowo w interpretacji z 29 grudnia 2025 r., nr 0111-KDIB1-2.4010.606.2025.2.AW).

Co oznacza przeznaczenie dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych? 

Warunkiem zastosowania zwolnienia jest faktyczne przeznaczenie uzyskanego dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych – a zatem całość wydatków na posiadane lub gospodarowane zasoby mieszkaniowe.  

Przy czym zgodnie z praktyką organów podatkowych, za zasoby mieszkaniowe rozumieć można: 

Przez „zasoby mieszkaniowe" należy zatem rozumieć: 

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnościami (przykładowo strychy, piwnice, komórki, garaże), 
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i funkcjonowaniem budynków (przykładowo kotłownie, warsztaty), 
• urządzenia i uzbrojenie terenów (przykładowo zbiorniki, szamba, rurociągi, studnie, latarnie oświetleniowe, ogrodzenia), 
• grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne. 

Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną, wystarczy przeznaczenie, niekoniecznie poniesienie wydatków w tym samym roku podatkowym. Organy podatkowe konsekwentnie podkreślają, że kluczowy jest związek wydatku z bieżącym lub przyszłym utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. 

Jak ustalić zakres możliwego opodatkowania? 

W rezultacie, zarówno spółdzielnie jak i wspólnoty mieszkaniowe, by skorzystać ze zwolnienia z p.d.o.p. muszą zarówno ustalić charakter uzyskiwanego dochodu (pochodzenie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi), jak i potwierdzić jego przeznaczenia na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.