Sprzedaż nieruchomości a działalność gospodarcza, kiedy zapłacisz PIT?
Nawet osoba nieprowadząca działalności gospodarczej, która sprzedaje działkę kupioną w celach inwestycyjnych i podejmuje działania wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym może zostać uznana za osobę prowadzącą działalność gospodarczą.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT jednym ze źródeł przychodów, z których dochody podlegają opodatkowaniu podatkiem PIT, jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane – w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W tym samym artykule, tj. w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT wymieniono również źródło przychodów jakim jest działalność gospodarcza. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości może być uznana zarówno za zarząd majątkiem prywatnym, jak i za działalność gospodarczą, w zależności od charakteru podejmowanych działań.
Zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o PIT pod pojęciem działalności gospodarczej czy też pozarolniczej działalności gospodarczej rozumie się działalność zarobkową:
- a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
- b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
- c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
W świetle powyższego, możliwe jest stwierdzenie, że osoba nieprowadząca formalnie działalności gospodarczej może zostać uznana za podatnika prowadzącego taką działalność, jeśli jej działania przy sprzedaży nieruchomości przybierają charakter profesjonalny. Dlatego też, przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli należy ona do majątku prywatnego, należy przeanalizować, czy zakres i sposób działania nie wypełniają przesłanek uznania przychodów ze sprzedaży za przychody z działalności gospodarczej.
Potwierdzeniem konieczności przeprowadzenia takiej analizy jest m.in. indywidualna interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 maja 2025 r. (nr 0112-KDSL1-2.4011.176.2025.2.MO). Podatnik oczekiwał potwierdzenia, że sprzedaż nieruchomości, nabytej w 2012 roku i niewykorzystywanej w działalności gospodarczej, będzie zwolniona z opodatkowania PIT. Otrzymał jednak zupełnie inną odpowiedź. Dyrektor KIS uznał, że działania podatnika noszą cechy działalności gospodarczej, a uzyskane przychody należy zakwalifikować jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).
Wskazano przy tym na następujące okoliczności:
- nabycie nieruchomości w celach inwestycyjnych,
- podział działki na mniejsze oraz budowa budynków mieszkalnych w celu zwiększenia atrakcyjności oferty,
- uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla każdej z działek,
- sprzedaż działek przy udziale pośrednika w obrocie nieruchomościami
- jako przesłanki świadczące o prowadzeniu działalności gospodarczej.
