Sprzedaż nieruchomości do osoby fizycznej a VAT

Podmioty prowadzące działalność w zakresie obrotu nieruchomościami dokonujące sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej powinny przeanalizować konsekwencje transakcji na gruncie VAT.

1. Prawo do odliczenia VAT przy nabyciu nieruchomości

Zakup nowych nieruchomości, a także nieruchomości z rynku wtórnego które zostały oddane do użytkowania w okresie krótszym niż 2 lata przed nabyciem co do zasady podlega opodatkowaniu VAT.

Nabywca będący czynnym podatnikiem VAT ma prawo do odliczenia VAT naliczonego przy założeniu, że ma zamiar ich wykorzystania do czynności opodatkowanych VAT¹.

2. 10 letni okres korekty – weryfikacja prawa do odliczenia VAT

Co jednak istotne, w przypadku nieruchomości (której wartość początkowa wynosi więcej niż 15 000 zł), prawo do odliczenia VAT jest weryfikowane w 10 letnim okresie liczonym od roku, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania (jest to tzw. okres korekty wieloletniej). Jeśli w tym 10 letnim okresie, wykorzystanie nieruchomości pierwotnie przeznaczonej do czynności opodatkowanych VAT zmieni się (np. po pewnym czasie zostanie przeznaczona do najmu mieszkalnego zwolnionego z VAT albo zostanie sprzedana ze zwolnieniem z VAT), kwota odliczonego VAT musi zostać skorygowana w odpowiedniej proporcji w stosunku do czasu, który pozostał do zakończenia 10 letniego okresu korekty². Właściciel nieruchomości / sprzedający nieruchomość poniesie w tej sytuacji uszczerbek finansowy w postaci obowiązku zwrotu części VAT pierwotnie odliczonego przy nabyciu, do urzędu skarbowego.

3. Zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości

Podmioty prowadzące działalność w zakresie obrotu nieruchomościami powinny więc wziąć pod uwagę, że sprzedając nieruchomość na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej mogą być zobligowane do zastosowania zwolnienia z VAT.

Stosownie bowiem do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w ustawie mowa o pierwszym zasiedleniu
- rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeśli więc do sprzedaży nieruchomości dojdzie po upływie co najmniej dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia (tj. oddania do użytkowania) może pojawić się konieczność zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ustawa przewiduje co prawda w tej sytuacji możliwość wyboru opcji opodatkowania transakcji stawką VAT, ale jedynie w przypadku, gdy sprzedaż ma miejsce na rzecz nabywcy będącego czynnym podatnikiem VAT (i przy założeniu, że strony złożą zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy albo w akcie notarialnym)³.

Nie ma natomiast możliwości wyboru opcji opodatkowania sprzedaży nieruchomości w przypadku transakcji, w której nabywcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej – nie jest ona bowiem czynnym podatnikiem VAT⁴.

Jeśli więc do sprzedaży nieruchomości na rzecz osoby fizycznej dojdzie:

• po upływie co najmniej dwóch lat od rozpoczęcia jej użytkowania i jednocześnie

• w 10 letnim okresie korekty;

Sprzedający będzie zobligowany do skorygowania VAT odliczonego przy nabyciu – proporcjonalnie do pozostałego okresu korekty (tj. jeśli przykładowo sprzeda nieruchomość po 6 latach od oddania jej do użytkowania, będzie zobligowany do zwrotu 40% VAT)⁵.

Taki sam skutek nastąpi jeżeli w okresie korekty właściciel nieruchomości zdecyduje się wynająć ją na cele mieszkalne i transakcja będzie korzystać ze zwolnienia z VAT⁶.

4. Opcje możliwe do rozważenia

Mając na uwadze powyższe, podmioty, które odliczały VAT od nabycia nieruchomości i sprzedają ją w 10 letnim okresie korekty powinny rozważyć sprzedaż na rzecz czynnego podatnika VAT i wybór opcji opodatkowania transakcji. Przy sprzedaży opodatkowanej VAT nie ma bowiem obowiązku korygowania VAT odliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Gdyby natomiast właściciel nieruchomości rozważał jej wynajem na cele mieszkalne w 10 letnim okresie korekty, w celu obowiązku uniknięcia obowiązku korekty odliczonego VAT, można rozważyć wynajem do podmiotu pośredniczącego zamiast wynajmować nieruchomość do osoby fizycznej, która w niej zamieszka. Taki najem będzie bowiem opodatkowany VAT, gdyż jak wskazał Minister Finansów, najem na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT⁷. Najem nieruchomości na rzecz spółki, która przykładowo udostępni ją na cele mieszkalne swoim pracownikom, będzie więc opodatkowany VAT i nie będzie wiązać się z koniecznością skorygowania VAT odliczonego przy nabyciu.

Kolejną możliwością jest najem nieruchomości na cele użytkowe albo na cele najmu krótkoterminowego (te czynności są opodatkowane VAT).

5. Kontakt z LTCA

Jeżeli jesteście Państwo podmiotem prowadzącym działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, zachęcamy Państwa do kontaktu w celu przeanalizowania dostępnych dla Państwa możliwości ustalenia warunków potencjalnej transakcji w ten sposób, abyście nie ponieśli Państwo negatywnych konsekwencji transakcji na gruncie VAT.