Umowy deweloperskie a ulga mieszkaniowa

Istota ulgi mieszkaniowej  

Jeżeli podatnik zdecyduje się na sprzedaż posiadanej przez siebie nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wybudowania, to sprzedaż ta objęta jest podatkiem dochodowym od osób fizycznych, według stawki 19%. Osoba sprzedająca nieruchomość może natomiast nie zapłacić podatku, jeśli skorzysta z tzw. ulgi mieszkaniowej, tj. w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przeznaczy uzyskane pieniądze na własny cel mieszkaniowy, jakim jest np. zakup innego mieszkania, dokonanie remontu czy spłata kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości.    

Dokonanie wpłat bez przeniesienia prawa własności  

Co jednak w sytuacji, w której podatnik dokonał sprzedaży posiadanej przez siebie nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wybudowania, a następnie otrzymane z tego tytułu środki wpłacił deweloperowi w związku z podpisaną umową deweloperską na budowę domu? 

Na pierwszy rzut oka sprawa wydaje się oczywista. Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości przeznaczone zostały na własne cele mieszkaniowe, w związku z tym kwalifikują się do zwolnienia z PIT poprzez zastosowanie ulgi mieszkaniowej. Problem pojawia się jednak, gdy zakończenie budowy domu przez dewelopera oraz przeniesienie prawa własności na podatnika nastąpi dopiero po upływie trzyletniego terminu. Czy ma to wpływ na możliwość skorzystania z rozpatrywanej preferencji?   

Fiskus: przeniesienie prawa własności konieczne dla skorzystania z ulgi  

W interpretacji indywidualnej z dnia z 30 października 2025 r., nr 0112-KDSL1-1.4011.583.2025.1.AO, Dyrektor KIS stwierdził, że brak umowy przeniesienia własności nowej nieruchomości w formie aktu notarialnego, w terminie trzech lat od dokonania transakcji sprzedaży poprzedniej nieruchomości, ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości. Zdaniem Organu podatkowego powoduje to niewypełnienie warunków niezbędnych do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, a więc konieczność opłacenia 19% PIT.  

W uzasadnieniu interpretacji, Dyrektor KIS powołał się na niekorzystne dla podatników wyroki Naczelnego Sądu Admiracyjnego, m.in. orzeczenie z dnia 18 kwietnia 2023 r., sygn. akt II FSK 2511/20, w którym NSA stwierdził: 

„Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem być uznany za wydatkowany na własne cele podatnika również wtedy, gdy środki uzyskane z tego źródła są wydatkowane w formie zaliczki na cenę nabywanej nieruchomości, jednak pod warunkiem, że do jej nabycia, to jest do przeniesienia prawa własności tej nieruchomości na podatnika, dojdzie przed upływem terminu określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.” 

Sądy dopuszczają wyjątki 

Istnieją jednak również korzystne orzeczenia sądów administracyjnych. W wyroku z dnia 4 marca 2025 r., sygn. akt II FSK 1569/24, NSA przyznał podatnikowi prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, pomimo że do ostatecznego nabycia nieruchomości doszło po upływie trzyletniego terminu. Wyjątek wynikał z faktu, że przeniesienie wartości opóźniło się z winy dewelopera, który nie wywiązał się z pierwotnego terminu zakończenia inwestycji, co w żaden sposób nie było uzależnione od woli, winy działania lub zaniechania ze strony nabywcy. Skład sędziowski wskazał: 

„Choć zatem trzeba zgodzić się z tym, że od 1 stycznia 2019 r. warunkiem koniecznym skorzystania z ulgi jest także uzyskanie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. pkt 131 u.p.d.o.f., to jednak w sytuacji, gdy spełnione zostały wszystkie przesłanki materialne – zależne od podatnika – to niespełnienie warunku o charakterze czysto formalnym – nie z winy podatnika – nie powinno niweczyć możliwości uzyskania ulgi. Odmienne stanowisko byłoby przejawem nadmiernego formalizmu.” 

W analogicznej sprawie w podobnym tonie wypowiedział się również WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 26 czerwca 2025 r., sygn. I SA/Ol 225/25: 

„W ocenie sądu przy prawidłowym odczytywaniu i stosowaniu art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 pkt 1 lit. d, ust. 25a, ust. 26 ustawy o PIT trzeba zachować symetrię w tym znaczeniu, że podatnik, który ze swej strony prawidłowo realizował umowę deweloperską przez finansowanie budowy własnego lokalu mieszkalnego jest w konsekwencji uprawniony do powołania się na datę nabycia własnego lokalu mieszkalnego określoną w umowie deweloperskiej wykonanej przez podatnika, jeśli termin ten nie został dochowany przez dewelopera z przyczyn, które pozostawały poza sferą uprawnień i obowiązków podatnika. Tym samym, w ocenie sądu można powiedzieć, że nieprawidłowo (z opóźnieniem) wykonana przez dewelopera umowa deweloperska nie kształtuje sytuacji prawnopodatkowej podatnika z punktu widzenia tych przepisów.”  

Podsumowując, zasadniczo – dla skorzystania z ulgi mieszkaniowej – istotne jest, aby przed upływem 3 lat (licząc od końca roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości) została przeniesiona własność lokalu, który został nabyty na cele mieszkaniowe ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Niemniej, jeżeli własność lokalu nie zostanie w tym terminie przeniesiona z przyczyn zależnych od dewelopera (niezawinionych przez podatnika) – istnieje szansa na uzyskanie korzystnego wyroku sądu, który potwierdzi możliwość skorzystania z ulgi w takiej sytuacji.