Wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej a podatek VAT. Nowa interpretacja KIS
Fundacje rodzinne coraz częściej wykorzystywane są nie tylko jako narzędzie sukcesji, ale również jako podmioty zarządzające majątkiem rodzinnym, w tym nieruchomościami przeznaczonymi na wynajem. W praktyce pojawia się jednak pytanie, czy wniesienie do fundacji rodzinnej nieruchomości wykorzystywanych dotychczas w działalności wynajmu podlega opodatkowaniu VAT.
Na to pytanie odpowiedział Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 30 kwietnia 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.220.2026.1.KC. Organ uznał, że wniesienie do fundacji rodzinnej zespołu składników majątkowych służących prowadzeniu działalności najmu może stanowić zbycie przedsiębiorstwa, a tym samym pozostawać poza zakresem opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Sprawa dotyczyła osoby fizycznej, czynnego podatnika VAT, prowadzącej działalność w zakresie wynajmu nieruchomości. Wnioskodawca posiadał dwa lokale mieszkalne, planował nabycie trzech lokali użytkowych, a następnie zamierzał wnieść całość tego majątku do fundacji rodzinnej — w formie wkładu albo darowizny. Przedmiotem przekazania miały być nie tylko same nieruchomości, lecz także ruchomości znajdujące się w lokalach, umowy najmu, umowy na media, wierzytelności oraz zobowiązania związane z prowadzoną działalnością. Fundacja rodzinna miała kontynuować działalność polegającą na wynajmie tych nieruchomości.
Kluczowe znaczenie miało więc ustalenie, czy przekazywany majątek stanowi jedynie zbiór aktywów, czy też zorganizowany zespół składników pozwalający na kontynuowanie działalności gospodarczej. Dyrektor KIS podkreślił, że dla uznania danego majątku za przedsiębiorstwo istotne jest jego funkcjonalne i organizacyjne powiązanie. Nie chodzi zatem o przeniesienie przypadkowych składników, ale o przekazanie takiego zespołu elementów, który umożliwia nabywcy samodzielne prowadzenie określonej działalności.
W analizowanej sprawie organ uznał, że ten warunek został spełniony. Do fundacji rodzinnej miały bowiem trafić składniki materialne i niematerialne składające się na działalność najmu: nieruchomości, wyposażenie, umowy najmu, umowy na media, wierzytelności oraz zobowiązania. Co istotne, fundacja rodzinna miała kontynuować dotychczasową działalność Wnioskodawcy w zakresie wynajmu. W konsekwencji Dyrektor KIS potwierdził, że wniesienie tych składników do fundacji rodzinnej będzie stanowiło transakcję zbycia przedsiębiorstwa, wyłączoną z opodatkowania VAT.
Interpretacja jest korzystna dla podatników planujących przeniesienie majątku nieruchomościowego do fundacji rodzinnej. Pokazuje, że zarówno wkład do fundacji, jak i darowizna mogą być traktowane jako „zbycie” na gruncie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, jeżeli ich przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.
Nie oznacza to jednak, że każde wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej będzie automatycznie neutralne na gruncie VAT. Decydujące znaczenie ma zakres przekazywanych składników. Jeżeli fundator przenosi wyłącznie pojedynczą nieruchomość, bez umów, zaplecza organizacyjnego, wierzytelności, zobowiązań czy innych elementów pozwalających na kontynuowanie działalności, organ podatkowy może uznać, że mamy do czynienia ze zwykłą dostawą nieruchomości. W takim przypadku konieczna będzie odrębna analiza zasad opodatkowania VAT, w tym ewentualnego zwolnienia dla dostawy budynków, budowli lub ich części.
