Czy najem prowadzony za pośrednictwem serwisów internetowych oznacza prowadzenie działalności gospodarczej na gruncie PIT?

Najem da celów PIT może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). W praktyce rozróżnienie, kiedy mamy do czynienia z tzw. najmem prywatnym, a kiedy z najmem w ramach działalności gospodarczej, budzi liczne wątpliwości podatników. W udostępnionych materiałach prasowych (Eureka ID 636551) KIS wyjaśnia na jakie kryteria zwrócić uwagę oraz jak rozliczyć najem prywatny prowadzony za pośrednictwem serwisów internetowych.

 Spis treści:

1. Najem – źródło przychodu
2. Uchwała NSA
3. Kluczowe jest związanie z działalnością gospodarczą
4. Na jakie kryteria wskazuję KIS?

Najem – źródło przychodu

Ustawa o PIT w art. 10 ust. 1 przesądza, że odrębnymi źródłami przychodów są:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3),
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Jednocześnie według art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z przywołanych powyżej przepisów wynika, że najem da celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Aktualnie zarówno organy jak i sądy pozostają zasadniczo zgodne, że to podatnik, co do zasady, decyduje o kwalifikacji podatkowej przychodów osiąganych z najmu. Tym niemniej wskazuje się, że w niektórych przypadkach o tego rodzaju kwalifikacji będą decydować obiektywne kryteria.

Uchwała NSA

Kluczowa dla omawianego zagadnienia jest uchwała NSA z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której NSA podkreślił:

„Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.”

Tym samym NSA podkreślił, że zasadą jest kwalifikowanie przychodów z umów najmu do źródła – najem, wyjątkiem zaś sytuacja, w której zalicza się je do przychodów z działalności gospodarczej. Wyjątek ten dotyczy sytuacji, w której wynajmowane składniki majątku podatnika należą do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą”, przy czym NSA wskazał, że najważniejsza jest w tej kwestii decyzja samego podatnika, czy chce powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać w najem w ramach takiego zarządzania.

Kluczowe jest związanie z działalnością gospodarczą

Dla zaliczenia przychodów do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, wymagane jest, aby składniki majątku, będące przedmiotem najmu lub dzierżawy były związane z działalnością gospodarczą.

W uchwale 7 sędziów NSA z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt II FSP 1/21, czytamy: „"Związany" oznacza "mający coś wspólnego z kimś lub czymś, dotyczący tego kogoś lub czegoś" (…). Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z 22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18, CBOSA).”

Z kolei w wyroku WSA z dnia 14 czerwca 2022 r., sygn. akt I SA/Gd 61/22 wskazano, że jeżeli podatnik:

1. „nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,
2. nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,
3. nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.

(…) to zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.”

Na jakie kryteria wskazuję KIS

KIS podkreśla, że aby ocenić kwestię powiązania przez podatnika składnika majątku z najmem w ramach działalności gospodarczej, należy spojrzeć na całokształt jego sytuacji. Jednocześnie w udostępnionych materiałach prasowych (Eureka ID 636551) wskazano, że o takim powiązaniu może świadczyć m.in.

• wyodrębnienie przedsiębiorstwa, które ma służyć działalności w zakresie najmu,
• zbudowanie struktury organizacyjnej pozwalającej na odpowiednie zarządzanie najmem,
• wypracowanie strategii tej działalności.

Jednocześnie wskazano, że o kwalifikacji do źródła „najem prywatny” bądź działalność gospodarcza nie decydują natomiast pojedyncze okoliczności sprawy, np.:

• czas trwania umowy najmu,
• wysokość przychodów uzyskiwanych z najmu, czy też
• wielkość bądź charakter (np. turystyczny) miejscowości, w jakiej położona jest nieruchomość.

Dodano, że samodzielnymi przesłankami do zaliczenia przychodów z najmu do działalności gospodarczej nie są też:

• zawieranie umów najmu na krótkie okresy (tzw. najem krótkotrwały),
• liczba wynajmowanych nieruchomości lub
• zlecenie pełnej obsługi najmu (zakwaterowanie, sprzątanie) wyspecjalizowanej firmie.

W ocenie KIS również wynajmowanie nieruchomości za pośrednictwem serwisu internetowego nie oznacza automatycznie, że przychody z tego tytułu należy kwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej. Jednocześnie jednak podkreślono, że w sytuacji, gdy podatnik ma wątpliwość co do podatkowych aspektów prowadzonego najmu, w szczególności najmu za pośrednictwem serwisów internetowych, to ma możliwość złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w swojej sprawie.

Podsumowując, wynajem nieruchomości za pośrednictwem serwisów internetowych nie musi oznaczać prowadzenia działalności gospodarczej na gruncie PIT. Kluczowe jest związanie wynajmowanego składnika majątku z działalnością gospodarczą przy uwzględnieniu kryteriów wskazywanych przez Krajową Informację Skarbową i orzecznictwo NSA. Jednocześnie w przypadku wątpliwości związanych z kwalifikacją przychodów warto rozważyć konsultację z doradcą podatkowym lub złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, pomoże to uniknąć niepewności i zoptymalizować rozliczenia.

Jeśli chcesz prowadzić najem w sposób zgodny z przepisami i maksymalizować korzyści, skontaktuj się z nami — pomożemy wybrać najlepszą strategię i zapewnimy wsparcie na każdym etapie.