Czy najem prywatny oznacza prowadzenie działalności gospodarczej?

NAJEM PRYWATNY A DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA

Czy najem prywatny oznacza prowadzenie działalności gospodarczej?

Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta. Na gruncie podatku PIT to podatnik, co do zasady, decyduje o kwalifikacji podatkowej przychodów osiąganych z najmu do źródła najem prywatny lub działalność gospodarcza. Przy czym w niektórych przypadkach o tego rodzaju kwalifikacji będą decydować obiektywne kryteria. Z drugiej strony na gruncie podatku od towarów i usług, najem nieruchomości będących własnością podatnika VAT spełnia przesłanki samodzielnie wykonywanej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów VAT, nawet jeśli podatnik wynajmuje jeden lokal mieszkalny dla celów mieszkalnych. W konsekwencji podatnik, który prowadzi działalność gospodarczą, musi wliczać do rocznego limitu zwolnienia podmiotowego z VAT (200 000,00 zł) również kwoty uzyskane z najmu prywatnego.

NAJEM PRYWANY W USTAWIE O PIT

Ustawa o PIT przesądza, że odrębnymi źródłami przychodów są:

• pozarolnicza działalność gospodarcza,
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przypomnijmy ponadto, że za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w ustawie.

Dodatkowo należy pamiętać, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W konsekwencji w świetle ustawy o PIT, najem da celów podatkowych może być traktowany zarówno jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).

To podatnik, co do zasady, decyduje o kwalifikacji podatkowej przychodów osiąganych z najmu. Przy czym w niektórych przypadkach o tego rodzaju kwalifikacji będą decydować obiektywne kryteria takie jak np. stopień zorganizowania wskazujący, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika.

Kluczowa dla omawianego zagadnienia jest uchwała NSA z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której NSA podkreślił:

„Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.”

Odnotować należy, że według wyroku NSA z dnia 22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18, jeśli: 

„(…) określona działalność polegająca na wynajmie lokali, także mieszkalnych, niewprowadzonych do ewidencji środków trwałych, wykazuje cechy zarobkowości i ciągłości, a przede wszystkim zorganizowania, świadczy to o prowadzeniu przez podatnika działalności gospodarczej z wykorzystaniem tych składników majątkowych bez względu na to, czy sam podatnik w taki sposób rozumie i kwalifikuje swoją działalność. Z kolei stwierdzenie wykorzystywania lokali w działalności gospodarczej przesądza, że są one związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, toteż przychody z ich wynajmu nie mogą być przyporządkowane do źródła wymienionego w tym przepisie, ale do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Z kolei w wyroku WSA z dnia 14 czerwca 2022 r., sygn. akt I SA/Gd 61/22 wskazano, że jeżeli podatnik:

1. „nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,
2. nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,
3. nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.

(…) to zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.”

Z orzecznictwa wynika więc, że zasadniczo to podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W konsekwencji jeśli:

• lokal mieszkalny nie zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych z tytułu prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej,
• podatnik nie będzie podejmował czynności zmierzających do alokowania lokalu mieszkalnego do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, w tym do wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć działalności polegającej na wynajmie,
• podatnik nie będzie budował struktury organizacyjnej pozwalającej na zarządzanie wydzieloną częścią majątku (najem),
• podatnik nie będzie wypracowywał strategii działalności polegającej na wynajmie (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb),

wówczas wynajem lokalu mieszkalnego może być opodatkowany jako przychód z tytułu wynajmu prywatnego, a więc jako aktywność nie stanowiąca działalności gospodarczej (por. również interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 października 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.756.2023.2.MT).

Na gruncie PIT dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły. Tym samym nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu ustawy o PIT, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem.

W konsekwencji, jeśli podatnik nie będzie podejmował czynności wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej a przedmiot najmu nie zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych z tytułu prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wówczas wynajem może być opodatkowany jako przychód z tytułu wynajmu prywatnego.

NAJEM PRYWANY W USTAWIE O VAT

Na gruncie podatku od towarów i usług, najem nieruchomości będących własnością podatnika VAT spełnia przesłanki samodzielnie wykonywanej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów VAT, nawet jeśli podatnik wynajmuje jeden lokal mieszkalny dla celów mieszkalnych. Najem prywatny jest działalnością gospodarczą, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe potwierdza interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.28.2018.2.SR, Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w której czytamy: „Wnioskodawca wynajmując lokale mieszkalne, zarówno te których jest wyłącznym właścicielem, jak i nabyte wspólnie z małżonką na prawach wspólności ustawowej, działa w charakterze podatnika podatku VAT, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie ma przy tym znaczenia, że najem ww. lokali nie jest prowadzony w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, lecz jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Obrót z tytułu świadczenia usług najmu ww. lokali mieszkalnych stanowi więc obrót z prowadzonej działalności gospodarczej.”

Tym samym jeżeli podatnik ma status czynnego podatnika VAT, to wykonując działalność w innym zakresie, nawet jeżeli to jest tzw. najem prywatny na gruncie podatku dochodowego, podlega opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji podatnik, który prowadzi działalność gospodarczą, musi wliczać do rocznego limitu zwolnienia podmiotowego z VAT (200 000,00 zł) również kwoty uzyskane z najmu prywatnego, gdyż jest on traktowany jako działalność gospodarcza na gruncie przepisów ustawy o VAT.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji Indywidualnej z 15 maja 2023 r. nr: 0111-KDIB3-1.4012.208.2023.1.KO wskazał:

„(…) świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych. (…) Zatem w przedmiotowej sprawie najem nieruchomości jest przedmiotem odrębnej działalności gospodarczej (…), a więc nie ma charakteru transakcji pomocniczych do działalności związanej z wykonywaniem pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, lecz są to transakcje podstawowe - w zakresie odrębnego rodzaju (przedmiotu) wykonywanej (…) działalności gospodarczej. (…) Tym samym usługa ta nie ma charakteru incydentalnego, okazjonalnego, lecz ma charakter ciągły. Zatem usługi najmu nieruchomości, które świadczy Pan, nie są usługami pomocniczymi (…)

obroty z tytułu świadczenia usług najmu mieszkań na cele mieszkaniowe, jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, powinny być wliczane do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Zatem po przekroczeniu kwoty, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, powinien Pan złożyć zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług VAT-R we właściwym urzędzie skarbowym.”

#najem #najemprywatny #działalność #PIT #VAT