Kosztów wykończenia nie odliczymy przy cesji umowy deweloperskiej.
Cesje umowy deweloperskiej traktowane są jako przychody z praw majątkowych. Jako koszt rozpoznaje się kwotę wyrażoną w cenie nabycia lokalu (prawa do przeniesienia własności). Jednak koszty związane z aranżacją lokalu w ramach cesji umowy nie będą stanowiły kosztu uzyskania przychodu z tytułu tej cesji. Cesja dotyczy bowiem wyłącznie praw wynikających z umowy deweloperskiej. Jeśli umowa ta nie zawierała postanowień dotyczących wykończenia lub aranżacji lokalu, wydatki poniesione na ten cel nie pomniejszą przyszłego przychodu ze zbycia praw i obowiązków wynikających z umowy z deweloperem.
Spis treści:
Jakie koszty możemy odliczyć przy cesji umowy z deweloperem
Zasadniczo opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o PIT oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie między innymi nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Zatem czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, i nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej.
Z kolei, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT, źródłem przychodów są również kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT.
Zgodnie z art. 18 ustawy o PIT, za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich, praw pokrewnych, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw. Wyliczenie to ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”. Oznacza to, że do katalogu praw majątkowych objętych tym przepisem można zaliczyć także inne prawa niewymienione w tej ustawie. Przychody uzyskane z wykonania (wykorzystania) tych praw, jak również z ich sprzedaży lub zamiany, podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Instytucja zmiany wierzyciela została określona w art. 509-518 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego, wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.
Umowa deweloperska jest umową zobowiązującą strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, przewłaszczającej nieruchomość na rzecz nabywcy. W ramach tej umowy deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz do wykonania wszelkich czynności niezbędnych w procesie budowlanym. Po ukończeniu budowy, deweloper przenosi własność nieruchomości na nabywcę.
Umowa deweloperska nie wywołuje skutków rozporządzających, polegających na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę. W umowie tej nabywca zobowiązuje się do dokonywania wpłat na poczet ceny, mimo że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero w momencie podpisania umowy w formie aktu notarialnego przenoszącego własność.
Pytanie, które się nasuwa, to czy zbycie praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej będzie stanowić odpłatną cesję praw i obowiązków z tej umowy, czy też sprzedaż nieruchomości.
Zasadniczo przychód uzyskany z tytułu cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie będzie tożsamy z przychodem z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Wynika to z faktu, że przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej części, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa własności tego lokalu na nabywcę. Ponadto w ramach umowy deweloperskiej przenoszone są także inne prawa niezbędne do korzystania z lokalu.
W związku z tym, uzyskaną kwotę ze sprzedaży odpłatnej cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT, czyli do kapitałów pieniężnych i praw majątkowych, w tym odpłatnego zbycia praw majątkowych (innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c).
Jakie koszty możemy odliczyć przy cesji umowy z deweloperem
Do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zwrócił się podatnik, który nie chciał czekać na przeniesienie prawa własności lokalu od dewelopera i postanowił sprzedać wykończone mieszkanie z zyskiem w formie cesji praw wynikających z tej umowy.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 7 listopada 2024 roku, nr 0112-KDIL2-1.4011.760.2024.1.MKA, potwierdził stanowisko podatnika, że sprzedaż ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 18 ustawy o PIT.
Potwierdzono również, że zapłacona cena nabycia lokalu w ramach umowy deweloperskiej stanowi koszt nabycia prawa majątkowego, które jest przedmiotem sprzedaży. W związku z tym, cena nabycia lokalu zapłacona przez podatnika i wynikająca z umowy może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, w odniesieniu do zbycia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.
Natomiast kwestia kosztów aranżacji lokalu, poniesionych przez przyszłego nabywcę przed przeniesieniem prawa do mieszkania, została rozstrzygnięta inaczej. Organ stwierdził, że nakład na aranżację stanowi odrębne prawo majątkowe, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego, ale jest to prawo odrębne od praw wynikających z umowy deweloperskiej.
W rezultacie, wierzytelność przysługująca podatnikowi z tytułu umowy deweloperskiej nie obejmuje kosztów aranżacji lokalu. Cesja umowy deweloperskiej nie reguluje kwestii przeniesienia praw do poniesionych nakładów na lokal. Aby wydatek mógł zostać uznany za koszt uzyskania przychodu, musi przyczynić się do osiągnięcia przychodu z danego źródła, służyć jego zachowaniu lub zabezpieczeniu. Poniesione koszty aranżacji lokalu nie spełniają tej definicji, ponieważ nie miały wpływu na powstanie lub wartość źródła przychodu, jakim jest zbycie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej.
