Na co zwrócić uwagę z perspektywy inwestora sporządzając umowę o roboty budowlane?
Zacznijmy od tego, że sporządzając umowę o roboty budowlane powinniśmy wcześniej już dysponować pozwoleniem na budowę, które powinno być prawomocne.
Przede wszystkim należy zadbać o należyte określenie przedmiotu umowy. Do jego opisu pomocna nam będzie dokumentacja dotycząca danej inwestycji.
Warto na wstępie do umowy dodać oświadczenie wykonawcy, że miał możliwość zapoznania się z dokumentacją dotyczącą inwestycji oraz że nie wnosi do niej żadnych zastrzeżeń. W ten sposób jako inwestor chronimy się przed ewentualnym zarzutem wykonawcy, że w dokumentacji dotyczącej obiektu wystąpiły jakieś nieścisłości, które mogły spowodować lub przyczynić się do wadliwości w wykonaniu inwestycji.
Wykonywanie prac najlepiej, żeby było rozbite na poszczególne etapy. Na wykonanie każdego etapu musi zostać przewidziany termin, którego przekroczenie inwestor powinien zabezpieczyć określonymi sankcjami. Niezwykle istotne jest uregulowanie zakresu odpowiedzialności ponoszonej przez wykonawcę. Jeżeli bowiem w umowie przewidzimy jedynie, że wykonawca ponosi odpowiedzialność w za niewykonanie umowy w określonym terminie i określonej wysokości, to przedmiotowa kara umowna ograniczać się będzie jedynie do wypadków w jakich należne byłoby odszkodowanie przewidziane w art. 471 KC, zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Natomiast jeżeli strony umowy dodadzą, że taka odpowiedzialność dotyczy także siły wyższej (np. opadów śniegu), to takie zastrzeżenie będzie w pełni skuteczne i wykonawca będzie ponosił odpowiedzialność także z tego tytułu.
Błędem jest także – chcąc zabezpieczyć interesy inwestora - ogólne wskazywanie, że „wykonawca odpowiada za opóźnienie bez względu na jego przyczyny”. Takie postanowienie jest niedopuszczalne. Możemy bowiem wyobrazić sobie sytuację, że wykonawca opóźni się z winy inwestora, przykładowo gdy ten w terminie nie przekaże placu budowy, nie dostarczy dokumentacji czy narzędzi, do których zapewnienia był obowiązany. Oczywistym jest, że wykonawca nie może odpowiadać za zawinienie inwestora, nawet takie które spowoduje niedotrzymanie przez niego warunków umowy.
Dopuszczalne natomiast jest zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia przez od umowy przez wykonawcę. W tym aspekcie zwróćmy uwagę, by kara umowna była wyjątkowo dotkliwa dla wykonawcy, tak by nie „opłacało” mu się zejść z placu budowy. Należy jednak mieć na względzie przy tym możliwość miarkowania kary umownej w sądzie w przypadku, gdy jest ona za wysoka. Sądzę jednak, że zastrzeżenie zbyt dużej kary umownej jest mniej dotkliwe, niż opuszczenie placu budowy przez wykonawcę.
Przy ustanawianiu kar umownych należy pamiętać o wprowadzeniu postanowienia, że jeżeli szkoda wywołana przez wykonawcę przekracza wysokość kary umownej, inwestor jest uprawniony do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych.
Ważne ponadto jest pamiętanie o niezastrzeganiu kar umownych za świadczenia pieniężne. W przypadku takich świadczeń przewiduje się natomiast odsetki, a chcąc w jak najszerszych zakresie działać w interesie jednej ze stron – odsetki od drugiej strony powinny być zastrzeżone w maksymalnej wysokości przewidzianej w Kodeksie cywilnym.
Ponadto w umowie o roboty budowlane inwestor powinien zapewnić sobie prawo dokonywania kontroli wykonywanych prac oraz uściślić sposób ich przeprowadzania.
Istotną kwestią jest także zobowiązanie wykonawcy do przedkładania wszelkiej dokumentacji oraz atestów materiałów budowlanych.
W umowie sporządzonej w interesie inwestora przewidujemy także, że wykonawca zobowiązuje się wykonać ciążące na nim świadczenie z najwyższą starannością, albowiem jeżeli takiego zastrzeżenia nie wprowadzimy – wykonawca jest zobowiązany z mocy prawa do świadczenia usług o średniej jakości. Jest to bardzo istotne postanowienie, gdyż w razie sporu sądowego, będzie badany zakres świadczeń wykonawcy bądź z perspektywy średniej bądź – w razie takiego zastrzeżenia – z perspektywy najwyższej jakości usług danego rodzaju.
Jednym z najważniejszych postanowień tego rodzaju umowy jest zastrzeżenie dla inwestora możliwości odstąpienia od umowy w razie określonego czasu opóźnienia się wykonawcy w realizacji usług. Należy przy tym mieć na wglądzie, że zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy bez oznaczenia terminu, w ciągu którego będzie ono przysługiwać powoduje nieważność zastrzeżenia. Powinniśmy zatem przewidzieć termin, w ciągu którego prawo odstąpienia będzie przysługiwało inwestorowi.
#Umowa o roboty budowlane #Interes inwestora #Kary umowne wobec wykonawcy #Umowa o roboty budowlane
