Podatek od nieruchomości przy użytkowaniu wieczystym
Zdarza się usłyszeć: płacę już opłatę za użytkowanie wieczyste, więc naprawdę podatek od nieruchomości też muszę? Niestety tak. Użytkownik wieczysty gruntu jest podatnikiem podatku od nieruchomości.
Spis treści
1. Użytkownik wieczysty gruntu jako podatnik podatku od nieruchomości.
2. Obiekty wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
3. Obiekty wzniesione przez osobę trzecią – kto płaci?
Użytkownik wieczysty gruntu jako podatnik podatku od nieruchomości
Jak wskazaliśmy we wpisie Kto zapłaci daninę: właściciel czy posiadacz samoistny?, tytuł własności jest tym podstawowym, z którym ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wiąże obowiązki na gruncie podatku od nieruchomości. Jednak przy użytkowaniu wieczystym byłby to problem, bo właścicielem jest tu Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego; dalej: ,,KC”). Gdyby zatem nie wskazano, że to użytkownik wieczysty jest podatnikiem podatku od nieruchomości, to do organu wpłynęłoby dużo mniej złotówek. Chociażby z tego prozaicznego względu, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – użytkownik wieczysty gruntów został wymieniony jako podatnik podatku od nieruchomości.
Obiekty wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste
W użytkowanie wieczyste mogą zostać oddane grunty. Wniosek jest więc prosty – skoro mówimy tylko o gruntach, to użytkownik wieczysty może być podatnikiem podatku od nieruchomości tylko względem nich. Prawda. Ale co z resztą?
Reszta też wymaga opodatkowania, choć na podstawie innego tytułu prawnego – jako własność.
Zasadą jest, że jeśli coś zostało wzniesione na gruncie w taki sposób, że to coś stało się jego częścią składową (w uproszczeniu: wymagane jest tu połączenie trwałe), właścicielem rzeczy przyłączonej stał się właściciel gruntu (art. 191 KC). Gdyby zatem wybudować budynek na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to jego właścicielem miałby stać się Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Aby temu zapobiec – wprowadzono wyjątek od art. 191 KC.
Zgodnie z art. 235 § 1 KC, gdy użytkownik wieczysty wzniósł na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste budynki i inne urządzenia, to stanowią one jego własność. A skoro własność, to w tym zakresie jest podatnikiem podatku od nieruchomości, ale właśnie na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (jako właściciel, a nie jako użytkownik wieczysty).
Czy ta różnica w podstawie ma jakieś znaczenie? Nie. Jedynie organ podatkowy musi pamiętać, że wydając decyzję adresowaną do osoby fizycznej, musi odnieść się do tych dwóch regulacji. Osoba prawna musi z kolei wskazać odpowiednie tytuły prawne w załączniku ZDN-1, ale w żaden sposób nie wpływa to na sposób opodatkowania.
Podsumowując:
- użytkownik wieczysty jest podatnikiem podatku od nieruchomości od gruntu – jako użytkownik wieczysty,
- a jeśli na tym gruncie wybudował budynki lub trwale związane z gruntem (w rozumieniu cywilistycznym) budowle, to podatnikiem podatku od nieruchomości jest od nich jako właściciel.
Obiekty wzniesione przez osobę trzecią – kto płaci?
Jest jeszcze opcja trzecia. Przykład:
Spółka A jest użytkownikiem wieczystym działki ewidencyjnej o nr 4/38. Oddała ją w dzierżawę Spółce B, która wzniosła na niej budynek pompowni. Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości od tego budynku?
Podstawą tego pytania jest przywołany już art. 235 § 1 KC, zgodnie z którym: budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przepis ten reguluje zagadnienie wzniesienia obiektu przez użytkownika wieczystego, a nasz przykład zakłada wzniesienie przez osobę trzecią.
Ten cywilistyczny dylemat, który rzutuje na określenie podatnika podatku od nieruchomości, rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. III CZP 60/11. Wynika z niej, że art. 235 § 1 KC należy interpretować szeroko, a co za tym idzie przyjmować, że: ,,Budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika.”.
Jeśli zatem osoba trzecia wzniesie budynek lub budowlę (trwale związaną z gruntem) na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, podatnikiem w tym zakresie nadal będzie użytkownik wieczysty gruntu.
Tak też wynika z wyroku NSA z dnia 1 lipca 2021 r., sygn. III FSK 3145/21 czy wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 18 stycznia 2024 r., sygn. I SA/Go 362/23, zgodnie z którym: ,,Podatnikiem podatku od nieruchomości od budynków i budowli wzniesionych przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 u.p.o.l., gdyż jest on właścicielem tych budynków i budowli. Podatnikiem tym nie jest zatem dzierżawca gruntu.”.
