Skutki podatkowe sprzedaży lokalu niemieszkalnego w trybie egzekucji komorniczej
W interpretacji indywidualnej z dnia 17 stycznia 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.793.2024.2.ESZ Dyrektor KIS wypowiedział się na temat konsekwencji VAT w zakresie sprzedaży lokalu niemieszkalnego w ramach egzekucji komorniczej.
Stan faktyczny
Komornik sądowy prowadzi egzekucję z nieruchomości stanowiącej lokal usługowo-handlowy wraz z podziemnym parkingiem i udziałem w gruncie. Lokal ten jest częścią centrum handlowo-usługowego, w którym działa wielu najemców. Dłużnik nabył nieruchomość 14 lipca 2020 r. (przyjęto, że w tym momencie nastąpiło pierwsze zasiedlenie) i od 1 września 2019 r. wynajmował powierzchnie w lokalu, wystawiając faktury VAT.
W tej sprawie nie było absolutnie całkowitej pewności, czy po dacie, w której przyjęto że wystąpiło pierwsze zasiedlenie nie miały miejsca okoliczności, które w świetle prawa krajowego odnowiłyby ("skasowały") wcześniejsze pierwsze zasiedlenie. W toku postępowania nie udało się bowiem uzyskać od dłużnika, czy też od innych podmiotów informacji, które w sposób całkowicie jednoznaczny potwierdziłyby, ze 100% pewnością, że dłużnik nie dokonywał (po 14 lipca 2020 r.) nakładów ulepszających na powyższy lokal, które spowodowałyby podniesienie jego wartości początkowej o co najmniej 30%.
Rozstrzygnięcie organu
Organ podatkowy uznał, że dłużnik będzie występował jako podatnik VAT przy sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości. Komornik sądowy pełni rolę płatnika podatku VAT, odpowiedzialnego za jego pobranie i odprowadzenie do urzędu skarbowego. Ponadto planowana sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę jednego towaru - lokalu niemieszkalnego, a wartość udziału w nieruchomości wspólnej powiększa podstawę opodatkowania dla tej dostawy.
Organ potwierdził, że dostawa lokalu niemieszkalnego korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata.
Wnioskodawca w swoim stanowisku zaznaczył, że nie miał całkowitej pewności, czy nakłady ulepszeniowe nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości, ponieważ dłużnik nie chciał udzielić jednoznacznych informacji w tym zakresie. Brak pełnej wiedzy na temat poniesionych nakładów skłonił wnioskodawcę do powołania się na wyrok Kozuba, podkreślający konieczność rozróżnienia między zwykłym ulepszeniem a przebudową nieruchomości. W konsekwencji, skoro nie można było jednoznacznie wykazać, że doszło do istotnej przebudowy zmieniającej funkcję lokalu, należało przyjąć, że pierwsze zasiedlenie nie zostało „odnowione”, co uprawniało do zastosowania zwolnienia z VAT.
Podsumowanie
Interpretacja wskazuje, że dłużnik, jako właściciel nieruchomości, pozostaje podatnikiem VAT, a komornik pełni rolę płatnika tego podatku. Ponadto sprzedaż traktowana jest jako dostawa jednego towaru, a zwolnienie z VAT może być zastosowane, gdy od pierwszego zasiedlenia upłynęły ponad dwa lata. W kontekście pierwszego zasiedlenia uwzględniono unijne podejście do przebudowy i ulepszeń nieruchomości, co miało kluczowe znaczenie dla wydanej interpretacji. Interpretacja ta jest istotna dla uczestników postępowań egzekucyjnych oraz nabywców nieruchomości.
