Sprostowanie oczywistej omyłki a skuteczność wyboru opcji opodatkowania sprzedaży nieruchomości
- Przepisy ustawy o VAT:
Zgodnie z przepisami, że dostawa (w tym sprzedaż) budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług.
Wykluczenie z tego zwolnienia następuje m.in. w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
- a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
- b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2) ustawy o VAT, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a ustawy o VAT;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT i opodatkowania transakcji podatkiem VAT na zasadach ogólnych.
- Sprostowanie oczywistej omyłki:
W praktyce obrotu nieruchomościami coraz częściej spotykamy się z sytuacjami, w których strony zapominają zawrzeć w akcie notarialnym ww. oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT transakcji. Gdy błąd ten wychodzi na jaw – często na etapie odliczenia podatku naliczonego przez kupującego– pojawia się pomysł, by naprawić go za pomocą tzw. sprostowania oczywistej omyłki.
Zgodnie z art. 80 § 4 ustawy z 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1001 ze zm.): notariusz może sprostować protokołem niedokładności, błędy pisarskie, rachunkowe lub inne oczywiste omyłki. Do protokołu nie stosuje się przepisów art. 5, art. 92 § 1 pkt 4-8 i art. 94 § 1.
W przypadku transakcji dostawy nieruchomości, jeżeli strony chcą zrezygnować ze zwolnienia z VAT, muszą złożyć stosowne oświadczenie w akcie notarialnym, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT. Co istotne – musi to być wykonane we właściwej formie i w odpowiednim czasie – tj. w chwili zawierania aktu notarialnego dokumentującego transakcję.
Jeśli oświadczenie to nie znalazło się w pierwotnym akcie – jego późniejsze "dopisywanie", nawet w formie sprostowania, nie wywołuje skutków prawnych w zakresie VAT.
Nawet zatem w przypadku sprostowania aktu notarialnego, oświadczenie takie jest nieskuteczne, gdyż niezachowane zostały terminy i forma wskazane przez ustawodawcę w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.
Tym samym złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy ww. nieruchomości w treści aktu notarialnego stanowiącego sprostowanie oczywistej omyłki nie prowadzi do skutecznego wyboru opcji opodatkowania.
Na powyższe, tj. brak możliwości skutecznego uzupełnienia aktu notarialnego o oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji, w drodze sprostowania oczywistej omyłki, wskazują również organy podatkowe. Przykładowo w treści interpretacji z dnia 28 maja 2025 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.135.2025.2.AA Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał:
W konsekwencji, w zakresie dostawy działki nr 2 strony transakcji nieskutecznie zrezygnowały ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Planowana przez Państwa rezygnacja w drodze złożenia takiego oświadczenia w aneksie do Umowy sprzedaży lub sprostowaniu do tej umowy, również nie będzie skuteczna.
Zatem w odniesieniu do całości transakcji - dostawy Nieruchomości należy wskazać, że strony transakcji nie zrezygnowały skutecznie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Również w drodze planowanych czynności (zawarcia aneksu/sprostowania do Umowy sprzedaży) rezygnacja nie będzie skuteczna.
