Sprzedaż Gruntów: Analiza ryzyka statusu podatnika VAT
Kwestia kwalifikacji dostawy gruntów, nabytych w drodze dziedziczenia lub darowizny, jako podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), stanowi istotne wyzwanie w polskiej praktyce podatkowej. Pomimo braku formalnej rejestracji działalności gospodarczej, organy skarbowe bardzo często kwalifikują sprzedawców jako podatników VAT, co niesie za sobą ryzyko konieczności doliczenia do transakcji stawki 23%. Złożoność interpretacyjna wynika ze złożoności polskich regulacji, praktyki organów podatkowych i orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).
Kwalifikacja Działalności Gospodarczej
Zgodnie z ustawodawstwem krajowym, podatnikiem VAT jest podmiot wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą. Choć dostawa gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane korzysta ze zwolnienia, sprzedaż terenów budowlanych jest obciążona stawką podstawową 23%. Kluczowe jest zatem ustalenie, czy zbywca działa w charakterze osoby zarządzającej majątkiem prywatnym, czy też jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą.
Wytyczne Orzecznicze TSUE
Brak precyzyjnych kryteriów ustawowych, pozwalających na wyraźne odróżnienie działań o charakterze profesjonalnym od zwykłego zarządu majątkiem wymaga odwołania się do orzecznictwa unijnego trybunału.
- Zasada Działań Aktywnych (Sprawy Słaby i Kuć)
W wyroku z 15 września 2011 r. (C-180/10 i C-181/10) TSUE wskazał, że ani sama liczba i zakres transakcji, ani podział gruntu na mniejsze działki w celu uzyskania wyższej ceny, nie mają charakteru decydującego i mogą mieścić się w ramach zwykłego wykorzystywania prawa własności.
Decydujące znaczenie ma natomiast podjęcie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujących środki i metody podobne do wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców lub deweloperów. Przykładem takich działań jest uzbrojenie terenu w niezbędne media lub działania marketingowe ukierunkowane na pozyskanie nabywców.
- Udzielenie pełnomocnictwa (Sprawa Grzera)
Szczególne znaczenie dla polskiej praktyki ma niedawny wyrok TSUE z 3 kwietnia 2025 r. (C-213/24) w sprawie Grzera. Dotyczył on zlecenia profesjonalnemu przedsiębiorcy kompleksowych działań przygotowujących grunt do sprzedaży, w tym:
– podziału nieruchomości na mniejsze działki i podjęcie niezbędnych działań w celu dokonania w związku z tym zmiany wpisów w rejestrze gruntów i księgach wieczystych;
– zmiany przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane);
– nabycia dodatkowej działki gruntu w celu utworzenia dróg wewnętrznych i dojazdowych do wydzielonych działek;
– uzbrojenia nieruchomości w media;
– usunięcia elementów niezgodnych z zamierzonym wykorzystaniem działek;
– uzyskania wymaganych zezwoleń od właściwych organów;
– przeprowadzenia reklamy działek wśród potencjalnych nabywców;
– przygotowania dokumentów niezbędnych do zawarcia notarialnych aktów sprzedaży.
Trybunał orzekł, że powierzenie przygotowania sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który podejmuje szereg czynności typowych dla handlowców, jest wystarczającą przesłanką do uznania właściciela gruntu za podatnika VAT. Oznacza to, że faktyczne zaangażowanie środków profesjonalnych przesądza o kwalifikacji transakcji, niezależnie od tego, czy działania te były realizowane bezpośrednio przez zbywcę.
Rekomendacje: Wniosek o Interpretację Podatkową
W świetle złożonego orzecznictwa i braku jednoznacznych wytycznych, każda planowana transakcja zbycia terenu budowlanego powinna zostać indywidualnie zweryfikowana pod kątem skutków podatkowych w VAT.
Optymalnym i najbezpieczniejszym rozwiązaniem prawnym jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Pozytywna interpretacja eliminuje ryzyko sporu z organem skarbowym, dając właścicielowi i nabywcy pewność co do prawidłowego rozliczenia transakcji (tj. zastosowania VAT lub ewentualnie podatku od czynności cywilnoprawnych - PCC).
Jeśli planują Państwo zbycie nieruchomości i pragną uzyskać pozytywną interpretację podatkową, która zabezpieczy transakcję przed ryzykiem podatkowym, zapraszam do kontaktu.
