Stawka 8% przy sprzedaży budynku w budowie
Wstęp
W praktyce częstym przypadkiem jest sprzedaż nieruchomości z rozpoczętą budową. Problem pojawia się natomiast na poziomie określenia czy mamy prawo do zastosowania 8% stawki podatku od towarów i usług, w stanie faktycznym, w którym docelowo budowany budynek będzie stanowił budynek objęty programem społecznego budownictwa mieszkaniowego.
Podstawa prawna
Na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy VAT, w związku z art. 146a pkt 2 i art. 41 ust. 2 tej ustawy, stawkę podatku od towarów i usług 8%, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Zgodnie z ust. 12a art. 41 ustawy VAT, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Na podstawie przepisu art. 41 ust. 12b ustawy VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:
* budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 metrów kwadratowych,
* lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 metrów kwadratowych.
W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej wskazane limity, preferencyjną stawkę podatku stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.
Należy wskazać, że na gruncie przepisów prawa budowlanego "budynek" oznacza taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, który posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2).
Właściwa stawka
Dla ustalenia właściwej stawki podatku VAT decydujące znaczenie ma poziom zaawansowania prowadzony prac budowlanych.
Na gruncie wydawanych interpretacji organy podatkowe prawidłowo podkreślają, iż definicja "budynku" w Prawie budowlanym odpowiada zasadniczo znaczeniu tego pojęcia w języku naturalnym. Według Wielkiego Słownika Języka Polskiego PWN (https://wsjp.pl/), "budynek" oznacza zaś budowlę naziemną jednokondygnacyjną lub wielokondygnacyjną, ograniczoną ścianami i dachem, mającą pomieszczenia mieszkalne lub o innym przeznaczeniu. Ponadto Słownik jako terminy równoważne podaje: dom, gmach.
Uwzględnienie zapisów PKOB, Prawa budowlanego oraz znaczenia słownikowego prowadzi w opinii organów do wniosku, że za budynek (mieszkalny), którego dostawa korzysta z obniżonego opodatkowania, uznać należy taki obiekt budowlany wraz z urządzeniami i instalacjami technicznymi, który wyodrębniony jest z przestrzeni za pomocą przegród budowalnych i posiada zadaszenie (przeznaczony na cele mieszkalne).
W efekcie z obniżonej stawki podatku VAT korzysta sprzedaż nieruchomości, o ile budowany budynek posiada – na moment sprzedaży – fundamenty, ściany i dach.
Powyższe stanowisko potwierdza przykładowo interpretacja z dnia 20 czerwca 2023 r. o nr 0114-KDIP4-3.4012.145.2023.1.JJ, wydana na tle stanu faktycznego, w którym budowany budynek mieszkalny na moment sprzedaży nie posiadał pozwolenia na użytkowanie. został natomiast wykończony do stanu surowego,
Z drugiej strony należy pamiętać, iż w przypadku, w którym na moment sprzedaży budowany obiekt nie spełnia definicji budynku, przykładowo nie posiada ścian lub dachu zastosowanie znajdzie podstawowa, 23% stawka podatku VAT.
Na powyższe wskazuje przykładowo interpretacja z dnia 6 lutego 2020 r. o nr 0111-KDIB3-1.4012.787.2019.2.KO, w której przedmiotem sprzedaży była nieruchomość wraz z rozpoczętymi pracami w efekcie których wytyczono jedynie geodezyjnie budynek, przygotowano teren pod budynek, zrealizowano wykopy pod ławy fundamentowe, wykonano rusztowania i zbrojenie ławy oraz wylano ławy fundamentowe.
