Wykończenie i wyposażenie mieszkania – czy wszystko „wrzucimy” w koszty?

Kupując mieszkanie w stanie deweloperskim musimy ponieść koszty zarówno wykończenia jak i wyposażenia. Jeśli chcemy takie mieszkanie wynajmować w ramach prowadzonej działalności to część tych kosztów zaliczymy do kosztów uzyskania przychodu. Z kosztów tych jednak wyłączymy wydatki związane z wykończeniem lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Kolejno zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o PIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. W tym kontekście kluczowa jest ocena czy ponoszone wydatki należy uznać za remont czy ulepszenie. Celem remontu będzie w tym przypadku doprowadzenie środka trwałego do stanu umożliwiającego jego dalszą eksploatację bądź doprowadzenie do pierwotnej użyteczności. W tej sytuacji, gdy wydatki warunkują możliwość wykorzystywania lokalu mieszkalnego do prowadzonej działalności gospodarczej, tj. są niezbędne w celu przygotowania mieszkania najmu, organy podatkowe uznają, że ich suma powiększa wartość początkową środka trwałego - lokalu mieszkalnego, który ma być wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Potwierdza to również ostatnia interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 września 2025 roku, nr: 0115-KDIT3.4011.592.2025.1.AWO.

Więc wydatki, które zostałyby poniesione w celu przystosowania lokalu mieszkalnego do używania (wykorzystywania go w działalności gospodarczej) powiększą wartość początkową nieruchomości i nie ma możliwości zakwalifikowania takich wydatków bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Nie będzie możliwości zaliczenia tych wydatków do kosztów również pośrednio - przez odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ od 1 stycznia 2023 r. nie można zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych będących lokalami mieszkalnymi.

Jednocześnie mamy możliwość rozpoznania w kosztach wydatków związanych z utrzymaniem i eksploatacją lokalu mieszkalnego, w którym prowadzona jest działalność (np. wydatki na bieżącą eksploatację i wyposażenie). Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Jeżeli więc wydatki, związane z lokalem mieszkalnym, w którym jest lub będzie prowadzona działalność gospodarcza, zostaną racjonalnie i gospodarczo uzasadnione oraz właściwie udokumentowane i nie są ujęte w katalogu wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, to mogą być uwzględnione w kosztach podatkowych, o ile oczywiście istnieje związek tych wydatków, chociażby pośredni, z możliwością uzyskania przychodów lub zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów.

Wydatki te mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio, jeżeli ich wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, nie przekracza 10 000 zł lub jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne, jeżeli dana rzecz - element wyposażenia - posiada cechy środka trwałego oraz jego wartość początkowa przekracza 10 000 zł.