Zbliża się termin raportowania spółek nieruchomościowych - przygotuj się już dziś!

Czas na raportowanie w spółkach nieruchomościowych! Do 31 marca 2025 roku spółki nieruchomościowe oraz ich wspólnicy mają czas na złożenie do urzędu skarbowego informacji za 2024 rok. Czasu zostało bardzo mało i warto już teraz podjąć działania:

• przeanalizuj strukturę – upewnij się, ze spółka spełnia definicje spółki nieruchomościowej i ustal czy jest zobowiązana do raportowania;
• przygotuj informacje i dokumenty – w szczególności ustal strukturę udziałową spółki i wspólników (czasami całej grupy kapitałowej), przygotuj odpowiednie pełnomocnictwa, uzyskaj NIP jeśli jest to niezbędne (dla podmiotów zagranicznych) itd.;
• przygotuj i wyślij formularze - termin dla CIT-N1/PIT-N1 oraz CIT-N2/PIT-N2 upływa 31 marca 2025 r. (dla spółek posiadających rok podatkowy pokrywający się z kalendarzowym).

Dodatkowo, w tym roku, wyzwaniem może okazać się samo ustalenie czy dany podmiot spełnia definicję spółki nieruchomościowej. Sprawcą zamieszania jest oczywiście Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

Kto zatem podlega pod ten obowiązek? Na co zwrócić uwagę przy jego wypełnianiu? No i jakie grożą nam sankcję?

1. Spółka nieruchomościowa - definicja

Zacznijmy od definicji spółki nieruchomościowej. W przypadku podmiotów, które funkcjonują na rynku, kryteria uznania za spółkę nieruchomościową weryfikuje się na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy. Spółką nieruchomościową jest podmiot, który spełnia poniższe warunki:

• co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowi wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości;
• wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł;
• w roku poprzedzającym rok podatkowy (rok obrotowy) przychody podatkowe z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.

Natomiast nowe spółki uzyskają status spółek nieruchomościowych jeśli spełniają następujące warunki (badane na pierwszy dzień roku podatkowego):

• co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowi wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości;
• wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł.

2. Obowiązek sprawozdawczy

Spółki nieruchomościowe oraz ich wspólnicy, posiadający (choćby pośrednio ale o tym za chwilę) co najmniej 5 proc. głosów lub udziałów, zobowiązani są do informowania szefa KAS o strukturze właścicielskiej takich podmiotów (zgodnie z art. 27 ust. 1e ustawy o CIT oraz art. 45 ust. 3f ustawy o PIT).

Obowiązek raportowania należy wypełnić do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego (dla podatników których rok podatkowy pokrywa się z kalendarzowym, termin upływa z końcem marca). Raportowanie obejmuje dwa rodzaje informacji:

• CIT-N1 i PIT-N1 – informację składa spółka nieruchomościowa, wskazując podmioty posiadające w niej (choćby pośrednio) udziały lub akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby takich praw przysługujących każdemu wspólnikowi;
• CIT-N2 i PIT-N2 – informację składają wspólnicy posiadający (choćby pośrednio) co najmniej 5 proc. głosów lub udziałów w spółce.

Za niezłożenie informacji grozi grzywna w wysokości do 120 stawek dziennych, czyli 7.465.440 zł (art. 80 par. 1 kodeksu karnego skarbowego).

3. Problem z liczeniem „udziałów pośrednich”

Nie lada wyzwaniem może okazać się ustalenie, kiedy „co najmniej połowę wartości bilansowej aktywów” danej spółki stanowią pośrednio nieruchomości (lub prawa) o wartości bilansowej powyżej 10 mln zł.

Jeszcze w pierwszej połowie 2023 r. Dyrektor KIS potwierdzał, że liczy się wartość bilansowa udziałów lub akcji spółki zależnej posiadającej polskie nieruchomości lub prawa do nich. Tak: m.in. w interpretacjach indywidualnych z 20 lipca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.281.2023. 1.AW) i z 14 marca 2022 r. (0111-KDIB1-2.4010.668.2021. 1.AK).

Następnie, Dyrektor KIS zmienił zdanie, wskazując, że nie liczy się wartość udziałów lub akcji, ale wartość bilansowa wszystkich nieruchomości posiadanych przez podmioty zależne. To zaś oznacza, że trzeba uwzględnić wartość bilansową samych nieruchomości, a nie udziałów czy akcji w zależnej spółce nieruchomościowej. Tak m. in.: interpretacje indywidualne z 7 czerwca 2024 r., 0111-KDIB1-3.4010. 234.2024.1.AN oraz 14 sierpnia 2023 r., 0114-KDIP3-2.4011.514.2023.3.JK2.

Zmiana stanowiska jest bardzo niekorzystna, bowiem najczęściej wartość nieruchomości posiadanych przez spółki zależne jest znacząco wyższa niż wartość udziałów lub akcji (choć nie zawsze).

4. Przykład wyliczenia udziałów pośrednich

Poniższy przykład obrazuje w jaki sposób nowe podejście może spowodować kłopoty w spółkach nieruchomościowych:

Spółka A posiada 100 proc. udziałów w spółce B.

W spółce B ponad 50 proc. wartości bilansowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowi wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości.

Dane wyjściowe:

• Całkowita wartość bilansowa aktywów w spółce A = 100 mln zł;
• Wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości w spółce A (bezpośrednia) = 38 mln zł;
• Wartość aktywów finansowych spółki A w postaci udziałów w spółce B = 11 mln zł;
• Wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości w spółce B (pośrednio posiadanych przez spółkę A) = 20 mln zł;

Stare podejście dyrektora KIS:

Ustalenie, czy nieruchomości stanowią co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio):

(38 mln zł + 11 mln zł) / 100 mln zł = 49 proc.

Wniosek: spółka nie spełnia definicji uznania za nieruchomościową.

Nowe podejście dyrektora KIS:

Ustalenie, czy nieruchomości stanowią co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio), tj. bierzemy wartość bilansową nieruchomości w spółce B:

38 mln zł + 20 mln zł) / 100 mln zł = 58 proc.

Wniosek: spółka spełnia definicję uznania za spółkę nieruchomościową.

Oczywiście, są argumenty, żeby bronić korzystniejszego dla podatników stanowiska, jednak to może wiązać się z ryzykiem podatkowym.

5. Przygotuj się do raportowania!

Jak widać, wypełnienie obowiązków przez spółkę nieruchomościową i jej wspólników może okazać się problematyczne. Warto się przygotować i podjąć następujące działania:

• przeanalizuj strukturę – upewnij się, ze spółka spełnia definicje spółki nieruchomościowej i ustal czy jest zobowiązana do raportowania;
• przygotuj informacje i dokumenty – w szczególności ustal strukturę udziałową spółki i wspólników (czasami całej grupy kapitałowej), przygotuj odpowiednie pełnomocnictwa, uzyskaj NIP jeśli jest to niezbędne (dla podmiotów zagranicznych) itd.;
• przygotuj i wyślij formularze - termin dla CIT-N1/PIT-N1 oraz CIT-N2/PIT-N2 upływa 31 marca 2025 r. (dla spółek posiadających rok podatkowy pokrywający się z kalendarzowym).

6. Inne obowiązki spółki nieruchomościowej

Na koniec warto dodać, że posiadanie statusu spółki nieruchomościowej to nie tylko raportowanie. Mamy również:

• obowiązek podatkowy przy sprzedaży udziałów / akcji

Jeżeli nierezydent sprzedaje co najmniej 5 proc. jej udziałów, akcji, praw głosu, ogółu praw i obowiązków, ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, to spółka nieruchomościowa powinna jako płatnik potrącić od dochodu z tego tytułu i wpłacić do urzędu skarbowego 19-proc. zaliczkę na podatek (art. 26aa ustawy o CIT).

• ograniczenie amortyzacji podatkowej do wysokości bilansowej

Podatkowe odpisy amortyzacyjne nie mogą być wyższe niż odpisy (amortyzacyjne lub umorzeniowe) dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości (art. 15 ust. 6 ustawy o CIT). Szczególnie dotkliwa sankcja - ograniczająca, a w niektórych przypadkach pozbawiająca prawa do kosztów związanych z amortyzacją.

Jak widać, przed spółkami nieruchomościowymi jest sporo wyzwań!

Potrzebujesz pomocy? Zapraszam do kontaktu!