Darowizna bezpośrednio na konto sprzedającego mieszkanie/dewelopera z podatkiem czy bez?

1. Zagadnienia wstępne

Zgodnie z art. 4a ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, dalej: „u.p.s.d”, zwalnia się od podatku od spadków i darowizn nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych m.in. przez wstępnych (rodziców), jeżeli:

• zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-5, 7 i 8 oraz ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia - w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4, oraz
• w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a ich wartość doliczona do wartości majątku nabytego dotychczas od tej samej osoby w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok przekracza kwotę określoną w art. 9 ust. 1 pkt 1 - udokumentują ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, na jego rachunek, inny niż płatniczy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym.

Zgodnie z art. 4a ust. 3 ww. ustawy w przypadku niespełnienia warunków, o których mowa w ust. 1-2, nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach określonych dla nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej.

Zatem w przypadku darowizny środków pieniężnych, dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 4a ust. 1 u.p.s.d, środki pieniężne muszą zostać przekazane w sposób ściśle w przepisie określony, a zatem na rachunek płatniczy nabywcy, na jego rachunek, inny niż płatniczy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym.

Co jednak w przypadku, gdy darowizna otrzymana od najbliższego członka rodziny zostanie przekazana bezpośrednio na konto sprzedającego mieszkanie lub na subkonto dewelopera?


       2. Darowizna otrzymana od ojca bezpośrednio na konto sprzedającego mieszkanie z podatkiem

Tego rodzaju wnioski płyną z niedawno wydanej interpretacji indywidualnej przez Dyrektora KIS. W opisie stanu faktycznego wnioskodawczyni (córka) wskazała, że zawarła ze swoim ojcem (darczyńcą) umowę darowizny. Na jej podstawie w związku z planowanym zakupem przez nią mieszkania, ojciec dokonał trzech przelewów ze swojego rachunku bankowego:

1. Pierwszy przelew bezpośrednio na konto sprzedającego mieszkanie dla córki tytułem zadatku z wyszczególnieniem w tytule płatności informacji o zadatku od córki.
2. Drugi przelew bezpośrednio do banku sprzedającego mieszkanie tytułem całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego przez sprzedającego na sprzedawane mieszkanie.
3. Trzeci przelew bezpośrednio na konto sprzedającego mieszkanie jako zapłata końcowa kwoty podając w tytule płatności informację, iż jest to kwota za mieszkanie od jego córki.

W uzupełnieniu do wniosku, wnioskodawczyni podkreśliła, że przelewy dokonane przez jej ojca bezpośrednio na konto sprzedającego wynikały z jej obaw związanych z wcześniejszym atakiem hakerskim na jej rachunek bankowy, który doprowadził do kradzieży środków. Od tego czasu odczuwa silny lęk przed samodzielnym dokonywaniem przelewów i przechowywaniem pieniędzy na koncie głównym, co potwierdzają wcześniejsze sytuacje, w których darczyńca regulował za nią płatności. Dodatkowo przed zakupem mieszkania skradziono jej kartę bankową i podejrzewała utratę dowodu osobistego, co zostało zgłoszone w banku i skutkowało wydaniem nowej karty.

W związku z tak przedstawionym stanem faktycznym pojawiło się pytanie, czy w związku z zawartą umową darowizny środków pieniężnych pomiędzy ojcem (darczyńcą) i córką (obdarowanym i będącym jednocześnie Wnioskodawczynią) z przeznaczeniem środków pieniężnych na zakup przez córkę mieszkania i przelaniem tych środków pieniężnych bezpośrednio przez darczyńcę (ojca) na konto sprzedawcy mieszkania i banku, w którym sprzedający posiadał kredyt mieszkaniowy na sprzedawane mieszkanie w celu spłaty kredytu, spełniony zostanie przez Wnioskodawczynię jeden z warunków zwolnienia z podatku od darowizn, określony w art. 4a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn?

Zdaniem wnioskodawczyni w zaistniałych okolicznościach, tj. w związku z atakiem hakerskim na konto, fakt przekazania przez darczyńcę (ojca) darowizny środków pieniężnych sprzedawcy mieszkania dla córki, w związku z zawartą pomiędzy darczyńcą (ojcem) i obdarowanym (córką) spełnia jeden z warunków zawarty w art. 4a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn uprawniający obdarowanego do skorzystania ze zwolnienia z podatku od darowizn, przy spełnieniu pozostałych warunków.

Z powyższym stanowiskiem nie zgodził się Dyrektor KIS. Zwrócił jednak uwagę, że zgodnie z utartą linią interpretacyjną i orzeczniczą, warunek określony we wskazanym przepisie uważa się za spełniony również wtedy, gdy wpłata dokonywana jest na rachunek bankowy osoby trzeciej, ale na subkonto wyodrębnione w ramach tego rachunku dla osoby obdarowanej. Takie subkonta wyodrębniane są w ramach rachunków prowadzonych dla deweloperów czy spółdzielni mieszkaniowych. Zwrócił ponadto uwagę, że analizowany przepis jednoznacznie wskazuje, że środki pieniężne mają wpłynąć na konto obdarowanego (czy też jego subkonto w przypadkach powyżej wskazanych).

Literalne brzmienie przepisu art. 4a u.p.s.d, nie pozwala więc skorzystać ze zwolnienia podatkowego w przypadku wpłaty na rzecz osoby trzeciej (na konto osoby trzeciej), gdyż nabycie nie jest udokumentowane tak, jak wskazuje przepis art. 4a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli więc przedmiot darowizny został przekazany bezpośrednio przez darczyńcę na rachunek wierzyciela osoby obdarowanej (w tym przypadku sprzedającego mieszkanie), zwolnienie określone w art. 4a ustawy od spadków i darowizn nie będzie miało zastosowania.

Konkludując, organ stwierdził, że w przedmiotowej sprawie nie został spełniony jeden z warunków zastosowania zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, o którym mowa w art. 4a ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem środki pieniężne przekazane tytułem darowizny zostały wpłacone bezpośrednio na konto osoby sprzedającej oraz na konto banku sprzedającego mieszkanie tytułem całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego przez sprzedającego na sprzedawane mieszkanie, a nie na rachunek bankowy obdarowanego (na rachunek bankowy wnioskodawczyni).

Zdaniem organu, nie ma tutaj znaczenia jaki był powód takiego działania. Atak hakerski na konto nie może być przesłanką do zastosowania zwolnienia w przypadku przekazania przez ojca wnioskodawczyni środków pieniężnych na konto innego podmiotu zamiast na jej konto. Ustawodawca jednoznacznie wskazuje warunki do zwolnienia, nie podaje żadnych wyjątków co do obowiązku przekazania w określony sposób darowanych środków.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w Interpretacji z 11 marca 2025 r. nr: 0111-KDIB2-3.4015.5.2025.2.ASZ


       3. Darowizna przelew na subkonto dewelopera bez podatku

Na marginesie, warto powrócić do wskazanej na wstępie oraz w treści uzasadnia sytuacji, gdy darowizna dla najbliższego członka rodziny jest wpłacana bezpośrednio na konto dewelopera.

Stanowisko w tym zakresie zajął już w 2012 r. minister finansów w interpretacji ogólnej nr PL/LM/834/10/BNJ/12/41: „(…) W konsekwencji przyjętej interpretacji przepisu art. 4a pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, należy stwierdzić, że w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, warunek określony w tym przepisie jest spełniony także wtedy, gdy nabywca udokumentuje ich otrzymanie dowodem przekazania bezpośrednio na rachunek dewelopera w wykonaniu zawartej z nim umowy.”

W myśl wniosków wynikających z wyżej omawianej interpretacji, należy jednak szczegółowo określić konto na które środki zostaną przelane, zgodnie z utartą linią interpretacyjną i orzeczniczą, warunek określony we wskazanym przepisie uważa się za spełniony również wtedy, gdy wpłata dokonywana jest na rachunek bankowy osoby trzeciej, ale na subkonto wyodrębnione w ramach tego rachunku dla osoby obdarowanej. Takie subkonta wyodrębnione są w ramach rachunków prowadzonych dla deweloperów lub spółdzielni mieszkaniowych. Podobnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowe w interpretacji z dnia 2 sierpnia 2023 r. nr: 0111-KDIB2-2.4015.79.2023.2.DR.