Kiedy najemca zapłaci podatek od nieruchomości?

Kontynuując cykl o podatniku podatku od nieruchomości (o właścicielu i posiadaczu samoistnym pisaliśmy tu, a o użytkowniku wieczystym tu), dziś zadajemy pytanie: kiedy najemca zapłaci podatek od nieruchomości?

Spis treści:

1. Posiadacz zależny jako podatnik podatku od nieruchomości

2. Czy można coś wywalczyć odpowiednim postanowieniem umownym?

3. Poddzierżawa nieruchomości państwowej lub samorządowej

Posiadacz zależny jako podatnik podatku od nieruchomości

Najemca, to klasyczny przykład posiadacza zależnego. Wymienia się go w art. 336 Kodeksu cywilnego tuż obok zastawnika czy dzierżawcy i co do tego nie ma wątpliwości. Często mówi się również, że posiadacz zależny jest podatnikiem podatku od nieruchomości i to też prawda, ale tylko częściowo.

Czy każdy posiadacz zależny jest podatnikiem podatku od nieruchomości?

Odpowiedź na powyższe przynosi art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z którym podatnikiem podatku od nieruchomości faktycznie może być posiadacz nieruchomości albo obiektów budowlanych, ale o ile stanowią one własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Posiadanie:

- ma przy tym wynikać z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
- lub nawet odbywać się bez tytułu prawnego.

Parafrazując:

- TAK – posiadacz zależny jest podatnikiem podatku od nieruchomości,
- ALE NIE ZAWSZE, bo tylko wtedy, gdy przedmiot posiadania jest własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. I to też wymaga doprecyzowania (patrz pkt 3 niniejszego artykułu).

Czy można coś wywalczyć odpowiednim postanowieniem umownym?

W umowach zawartych pomiędzy przedsiębiorcami lub przez przedsiębiorców z osobami fizycznymi, często spotyka się następujące postanowienia:

Dzierżawca w okresie obowiązywania umowy jest obowiązany do terminowego składania deklaracji na podatek od nieruchomości i opłacania podatku z tego tytułu.

Mówi się, że papier wszystko przyjmie, ale nie można tracić z pola widzenia tego, że nie każde postanowienie jest skuteczne tylko dlatego, że zostało wyrażone w formie pisemnej (czy nawet ustnej).

Nie powinno bowiem budzić wątpliwości, że nie można przenosić obowiązku publicznoprawnego umową cywilnoprawną. Tak też wskazał WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 3 października 2023 r., sygn. I SA/Gd 583/23:

,,(…) przekonanie podatnika i jakiekolwiek regulacje odnośnie tej kwestii w umowie najmu nie mają wpływu na obowiązek podatkowy i osobę podatnika. Przepisy regulujące obowiązek podatkowy - w tym osobę podatnika - mają charakter przepisów powszechnie obowiązujących. Podkreślić należy, że postanowienia umów cywilnoprawnych nie uchylają ani nie modyfikują obowiązków podatkowych wynikających z mocy ustawy. Z art. 217 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej wynika m.in., że określenie podmiotów opodatkowania następuje w drodze ustawy. W odniesieniu do podatku od nieruchomości w tym, kto jest podmiotem podatku zadecydował ustawodawca w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.”.

Przenosząc to na grunt innego podatku. Nie spotyka się przecież umów, w których ktoś napisał, że najemca miałby złożyć za wynajmującego CIT-8 i zapłacić wynikający z tego podatek dochodowy. Podatek od nieruchomości funkcjonuje dokładnie tak samo.

Skoro zatem z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wynika, że posiadacz zależny jest podatnikiem podatku od nieruchomości tylko wtedy, gdy ,,po drugiej stronie” ma Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, to w każdym innym przypadku status podatnika pozostanie przy wynajmującym czy wydzierżawiającym. Niezależnie od tego co zostanie wyrażone w umowie.

Wynajmujący i najemca, którzy nieszczęśliwie taką właśnie umowę zawarli, mogą zastanawiać się w tym miejscu nad skutkami swojego postępowania. Skutkiem jest zaległość i nadpłata. Zaległość (wraz z odsetkami) po stronie wynajmującego, który powinien był płacić i składać deklarację, a tego nie robił i nadpłata po stronie tego, który płacił niezasadnie.

ALE! Ale. Możliwe jest jednak przeniesienie ciężaru ekonomicznego podatku od nieruchomości na osobę trzecią. To oznacza, że najemca może płacić wynajmującemu równowartość podatku od nieruchomości, ale w dalszym ciągu, to wynajmujący musi złożyć deklarację i wpłacić kwotę na rachunek organu.

Poddzierżawa nieruchomości państwowej lub samorządowej

Możliwa jest jeszcze inna sytuacja:

- właścicielem gruntu jest Skarb Państwa,
- Skarb Państwa zawarł umowę dzierżawy gruntu ze spółką Nawozy Sp. z o.o., która stała się podatnikiem podatku od nieruchomości,
- następnie jednak spółka Nawozy Sp. z o.o. zawarła umowę poddzierżawy ze spółką Silosy S.A.

Czy spółka Silosy S.A. stała się podatnikiem podatku od nieruchomości?

Grunt jest co prawda własnością Skarbu Państwa, więc punkt wyjścia jest spełniony. Jednak zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, aby przenieść na posiadacza status podatnika podatku od nieruchomości, niezbędne byłoby zawarcie umowy właśnie ze Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego. W przykładzie umowa została natomiast zawarta pomiędzy spółką Nawozy Sp. z o.o. a Silosy S.A.

W naszej ocenie, podatnikiem nadal jest spółka Nawozy Sp. z o.o.

Przykłady

- Miasto st. Warszawa jest właścicielem działki o nr 3/38 w Warszawie. Spółka Lody włoskie Sp. z o.o. zawarła z miastem umowę dzierżawy, na podstawie której objęła przedmiotowy grunt w posiadanie.

Podatnikiem podatku od nieruchomości jest: spółka Lody włoskie Sp. z o.o

- Miasto st. Warszawa jest właścicielem działki o nr 3/38 w Warszawie. Spółka Lody włoskie Sp. z o.o., której miasto st. Warszawa jest jedynym udziałowcem, zawarła z miastem umowę dzierżawy, na podstawie której objęła przedmiotowy grunt w posiadanie. Spółka Lody włoskie Sp. z o.o. zawarła umowę poddzierżawy działki nr 3/38 z podmiotem powiązanym, tj. spółką Ekologiczne lody włoskie Sp. z o.o.

Podatnikiem podatku od nieruchomości jest: spółka Lody włoskie Sp. z o.o

Podatnikiem podatku od nieruchomości jest: spółka Najem długoterminowy Sp. j.

- Spółka Najem długoterminowy Sp. j. jest właścicielem lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w Bydgoszczy. Patrycja Wierzbicka zawarła ze wskazanym podmiotem umowę najmu instytucjonalnego i objęła lokal w posiadanie na okres styczeń-grudzień 2024 r. W §5 przedmiotowej umowy wskazano, że w okresie jej obowiązywania, to Patrycja Wierzbicka jest podatnikiem podatku od nieruchomości.