Spłata prywatnej pożyczki nie kwalifikuje się do ulgi mieszkaniowej
System ulg podatkowych w zakresie nieruchomości ma na celu wspieranie potrzeb mieszkaniowych, poprzez wprowadzenie różnych mechanizmów, które mogą prowadzić do zwolnienia dochodu z opodatkowania. Jednym z takich instrumentów jest tzw. ulga mieszkaniowa, umożliwiająca podatnikom uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w sytuacji, gdy uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na zakup kolejnej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Niemniej jednak nie każda forma finansowania zakupu nieruchomości jest uznawana za wydatek uprawniający do ulgi mieszkaniowej. W szczególności, spłata prywatnej pożyczki, nawet jeśli ta została przeznaczona na wkład własny do nowej nieruchomości, nie kwalifikuje się do objęcia zwolnieniem podatkowym.
Spis treści:
Ulga mieszkaniowa zasady ogólne
Spłata pożyczki a ulga mieszkaniowa
Ulga mieszkaniowa zasady ogólne
Ulga mieszkaniowa odnosi się do możliwości zwolnienia dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem, że uzyskane środki zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe. W szczególności, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, zwolnieniu podlega dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jeśli środki te zostały wydatkowane na zakup innej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe.
Zgodnie z przepisami, aby skorzystać z tej ulgi, podatnik musi wykazać, że nieruchomość, którą zamierza nabyć, jest przeznaczona wyłącznie do celów mieszkaniowych i będzie wykorzystywana przez niego osobiście. Oznacza to, że nieruchomość musi być wykorzystywana w sposób, który pozwala na zaspokojenie osobistych potrzeb mieszkaniowych podatnika, czyli w praktyce musi w niej zamieszkać. Warto zaznaczyć, że ulga mieszkaniowa obejmuje również nieruchomości nabyte w krajach Unii Europejskiej, w tym np. w Hiszpanii, pod warunkiem spełnienia odpowiednich wymogów formalnych o czym pisaliśmy w niedawnym wpisie:
Zasady opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości zostały określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem, odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia skutkuje powstaniem przychodu, który podlega opodatkowaniu.
Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Oznacza to, że w takiej sytuacji nie ma potrzeby skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Dla celów ulgi mieszkaniowej istotne jest, aby środki ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na zakup nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, zwolnieniu podlega dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jeśli wydatki związane z tym przychodem zostaną przeznaczone na nabycie innej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Nabycie tej nieruchomości musi nastąpić najpóźniej w ciągu trzech lat od dnia odpłatnego zbycia poprzedniej nieruchomości.
Ważne jest, aby wydatek na nabycie nieruchomości mógł zostać udokumentowany odpowiednimi fakturami i innymi dowodami, które potwierdzają, że środki zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe. Ponadto, sam zakup nieruchomości nie jest wystarczający, jeśli lokal nie jest wykorzystywany do zaspokojenia osobistych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT, wydatki na cele mieszkaniowe obejmują m.in.:
- Nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
- Nabycie lokalu mieszkalnego, w tym również udziału w tym lokalu,
- Nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
- Budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont budynku mieszkalnego.
Spłata pożyczki a ulga mieszkaniowa
Jednym z ważniejszych aspektów omawianych przepisów jest to, że tylko pewne wydatki mogą zostać uwzględnione przy ubieganiu się o ulgę mieszkaniową. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, wydatki na cele mieszkaniowe muszą obejmować między innymi spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej na cele mieszkaniowe, ale tylko w przypadku, gdy pożyczkodawcą jest bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa, mająca siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) lub w Konfederacji Szwajcarskiej.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 18 grudnia 2024 roku, nr 0112-KDSL1-2.4011.630.2024.2.JN jednoznacznie potwierdził, że nie przepisy nie przewidują tu wyjątków. Stwierdził, że spłata pożyczki udzielonej przez teściów na wkład własny przy zakupie mieszkania, która zostanie pokryta środkami uzyskanymi ze sprzedaży innego mieszkania podatnika nie kwalifikuje się do ulgi mieszkaniowej. Zgodnie z tą interpretacją, pożyczki udzielone przez osoby fizyczne, a nie przez banki lub spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe, nie mogą zostać uwzględnione jako wydatki na cele mieszkaniowe, nawet jeśli środki z tej pożyczki zostały przeznaczone na wkład własny do zakupu mieszkania, a pożyczka będzie następnie spłacona środkami uzyskanymi ze sprzedaży innego mieszkania.
Z analizy przepisów prawnych oraz ostatniej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wynika, że spłata prywatnej pożyczki udzielonej przez osoby fizyczne, takie jak teściowie, nie kwalifikuje się do ulgi mieszkaniowej. Aby skorzystać z ulgi, podatnik musi przeznaczyć środki ze sprzedaży nieruchomości na zakup kolejnej nieruchomości lub na spłatę kredytu mieszkaniowego, jednak kredyt lub pożyczka musi pochodzić od instytucji finansowej, takiej jak bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa, działająca w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
