Ulga mieszkaniowa w PIT a chronologia zdarzeń

Sprzedajesz mieszkanie lub dom i nie wiesz, czy jesteś zobowiązany do zapłaty podatku z tego tytułu? A może uzyskane środki chcesz przeznaczyć na zakup nowej nieruchomości?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży przed upływem tego terminu, uzyskany dochód jest opodatkowany według stawki 19%.

Podatnicy mogą jednak skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT), która pozwala na zwolnienie z podatku dochodowego pod warunkiem, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Do takich celów zalicza się m.in.:

• zakup nowej nieruchomości mieszkalnej,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego,
• spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Aby jednak można było skorzystać z ulgi, podatnik musi przeznaczyć uzyskane środki na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

Pojawia się jednak pytanie, czy aby móc skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej należy zachować pewien ciąg zdarzeń, tzn. najpierw sprzedaż jednej nieruchomości, a dopiero później otrzymane środki można przeznaczyć na własne cele, tak aby nie podlegały opodatkowaniu?

Z takim problem zwrócił się do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej podatnik, który przed i po sprzedaży mieszkania ponosił wydatki na nabycie kolejnego lokalu mieszkalnego (na podstawie podpisanej umowy deweloperskiej).

Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 28 lutego 2025 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.1001.2024.2.MS2, nie zgodził się z podatnikiem i stwierdził, że istotne w kwestii możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest rozstrzygnięcie czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Jak wskazał bowiem organ, w określonych przypadkach zwolnieniem mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Zadatek, zaliczka czy wpłata części lub całości ceny, które zostały otrzymane z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, a następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Z powyższego wynika, zatem, że aby móc skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT, należy zachować pewną chronologię zdarzeń, nawet jeżeli chronologia ta dotyczy tylko części osiąganych przychodów, to należy w pierwszej kolejności otrzymać chociażby zadatek, a później wydatkować go na własne cele mieszkaniowe.