Własne cele mieszkaniowe a brak obowiązku w PIT – czy możemy kupić mieszkanie na Dominikanie lub Teneryfie?

Co do zasady sprzedaż prywatnej nieruchomości jest opodatkowana, jeżeli zbycie nastąpiło w ciągu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Podatek dochodowy od takiej transakcji wynosi 19%.

Po upływie wskazanego terminu podatek dochodowy się nie pojawi. Znaczenia nie ma nawet to, na jakie cele przeznaczymy osiągnięty dochód. Należy także zaznaczyć, iż zbywca w takiej sytuacji nie ma żadnego obowiązku informacyjnego – takiej transakcji nie wykazujemy w PIT-39.

Pozbycie się nieruchomości przed upływem 5-letniego terminu nie oznacza, że automatycznie pojawi się podatek dochodowy. Rozwiązaniem w takim wypadku jest skorzystanie z tzw. „ulgi mieszkaniowej”.

Ulga mieszkaniowa jest zwolnieniem z podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości prywatnej. Możemy z niej skorzystać w sytuacji, gdy przeznaczymy dochód ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe musi nastąpić w ciągu 3 lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.

W niniejszym artykule poruszymy kilka najczęściej spotykanych pomysłów na skorzystanie z ulgi.

• Ulga mieszkaniowa a najem

Czy nabycie nieruchomości typowo pod dalszy najem może zostać uznane za realizację własnych celów mieszkaniowych, a co za tym idzie pozwala na skorzystanie z ulgi? W swojej praktyce spotkałem się z dwoma istotnymi przypadkami, w których było to możliwe. Są to jednak bardzo specyficzne przykłady, w związku z czym od razu zaznaczam, iż nabycie nieruchomości pod wynajem nie spełnia definicji własnych celów mieszkaniowych i uniemożliwi skorzystanie z ulgi.

Pierwszym pozytywnym przypadkiem jest sytuacja, w której zakupimy nieruchomość, zamieszkamy w niej i już po kilku miesiącach przeprowadzimy się do następnego mieszkania. Taka sytuacja może być podyktowana różnymi powodami, dla przykładu załóżmy relokację związaną z nowym miejscem pracy. Sama ustawa nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, aby zrealizować cel mieszkaniowy. Wskazuje na to wprost interpretacja indywidualna z 4 sierpnia 2021 roku, sygn. 0115-KDIT1.4011.373.2021.1.JG.

Druga okoliczność jest zupełnie odwrotna – możemy w konkretnym lokalu zamieszkać później. Nie ma znaczenia kolejność wykonywanych działań tj. czy zamieszkamy w danej nieruchomości przed czy po okresie najmu. Ważne jest to, że nieruchomość została finalnie nabyta w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych – interpretacja indywidualna z dnia 20 kwietnia 2022 roku, 0112-KDIL2-1.4011.205.2022.1.MKA.

• Ulga mieszkaniowa a kilka nieruchomości

Wiele razy w mojej przygodzie z podatkami spotykałem się z klientami, którzy planowali zakupić w ramach ulgi mieszkaniowej nie jedno, a dwa, trzy, nawet większą liczbę nieruchomości.

W tym przypadku faktycznie jesteśmy w stanie „wybronić” więcej niż jedno mieszkanie w ramach ulgi. Często zdarza się, iż mieszkamy np. w Toruniu, a pracujemy w Poznaniu. W takiej sytuacji racjonalne wydaje się być posiadanie dwóch nieruchomości, w dwóch różnych lokalizacjach. Ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez niego tylko jednej nieruchomości mieszkalnej – interpretacja z dnia 17 maja 2023 roku, sygn. 0115-KDIT3.4011.256.2023.1.DP.

Zakup kolejnych nieruchomości możemy wytłumaczyć też posiadaniem rodziny w innym mieście, opieką nad starszymi rodzicami itd. itp. Wszystko zależy od odpowiedniej interpretacji.

Bardzo ważne jest jednak, aby uważać na nabywanie nieruchomości na jednym osiedlu, czy nawet w jednym mieście. W takiej sytuacji nie widzę racjonalnego wytłumaczenia na realizację własnych celów mieszkaniowych.

• Wydatki na remont

Własne cele mieszkaniowe to nie tylko nabycie czy wybudowanie nowej nieruchomości. Mogą one być zrealizowane również poprzez remont czy odnowienie dotychczasowego lokalu. Co oczywiste – jako remont traktujemy montaż różnych instalacji, malowanie czy dobudowanie nowej części budynku. W tym punkcie sprawa jest prosta dzięki interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 13 października 2021 roku (DD2.8202.4.2020), która precyzuje jakie wydatki możemy włączyć w ulgę.

Interpretacja wprost wskazuje, iż pod ulgę możemy zakwalifikować wydatki poniesione na zakup i montaż:

• kuchenki gazowej, elektrycznej, gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących;
• szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z umywalką;
• oświetlenia sufitowego, ściennego, wewnętrznego, w tym taśmy LED, oczka halogenowego z wyłączeniem lamp wolnostojących;
• okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego;
• mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby;
• mebli w zabudowie kuchennej.

• Realizacja własnych celów mieszkaniowych a nieruchomość za granicą

Przyszedł czas na crème de la crème niniejszego artykułu. Coś co przewijało się na moich konsultacjach dziesiątki, jak nie setki razy – „Panie Jędrzeju, a czy ja mogę sobie kupić mieszkanie na Dominikanie z widokiem na ocean?”

Po pierwsze – wciąż musimy mówić o własnych celach mieszkaniowych. Wyjazd dwa razy w roku na dwa tygodnie do takiego apartamentu – nie będzie spełniał przesłanek. Jeżeli jednak planujemy tam spędzić ponure polskie miesiące, zwyczajnie uciec od zimy wtedy – moim zdaniem jak najbardziej tak!

No dobrze – to skoro pół roku zamierzamy spędzić za granicą, to jaki kierunek wybrać? Dominikana, Teneryfa a może jednak klimatyczny domek w Wielkiej Brytanii?

Art. 21 pkt. 25 ustawy o PIT wyraźnie wskazuje, iż nabywana nieruchomość musi być położona w Polsce albo na terenie państwa członkowskiego Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W związku z powyższym odpada nam domek na Dominikanie,  w Kanadzie czy Wielkiej Brytanii. Warto się jednak zastanowić nad letnim apartamentem położonym na Teneryfie albo na Maderze.

#podatek dochodowy od osób fizycznych #ulga mieszkaniowa #własne cele mieszkaniowe