Wynajmujesz mieszkanie na cele mieszkaniowe? Zapłacisz niższy podatek od nieruchomości
21 października 2024 r. NSA wydał uchwałę siedmiu sędziów (sygn. III FPS 2/24), w której w stwierdził, że jeśli podatnik podatku od nieruchomości wynajmuje budynek/lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe – zapłaci niższy podatek od nieruchomości.
W czym leżał problem?
W zależności od stanu faktycznego, budynki mieszkalne mogą być różnie opodatkowane podatkiem od nieruchomości. Przyjmując na potrzeby przykładu najwyższe stawki obowiązujące w 2024 r.:
- zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ,,UPOL”), budynki mieszkalne są opodatkowane w kwocie 1,15 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
- zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b UPOL, najwyższa stawka, wielokrotnie wyższa, bo 33,10 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, jest przeznaczona dla:
- budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz
- budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Dla porządku – przez budynek mieszkalny będziemy rozumieli budynek oznaczony w ten sposób w ewidencji gruntów i budynków.
Patrząc na powyższe, pojawia się oczywiste pytanie: kiedy budynek mieszkalny należy uznać za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej?
I pytanie doprecyzowujące: gdy właściciel mieszkania wynajmuje je innemu podmiotowi, to mieszkanie to zostaje w ten sposób zajęte na działalność gospodarczą tego właściciela (tj. działalność polegającą na najmie)?
Jak orzekały sądy?
Różnie. W 2022 r. trend był niekorzystny dla podatników, czego przykładem jest wyrok NSA z dnia 15 września 2022 r., sygn. III FSK 1878/21, o którym szerzej pisaliśmy: tu. Z jego treści wynika:
- jeśli podatnik prowadzi działalność gospodarczą polegającą na najmie,
- czyli mieszkania są jej sercem,
- to wynajmując je – nawet długoterminowo na cele mieszkaniowe – doprowadza do zajęcia tych mieszkań na/przez własną działalność gospodarczą.
Przyjmujemy zatem perspektywę podatnika. Odrywamy się od tego, co dzieje się w mieszkaniu.
Ale już w 2023 r. pojawiły się pozytywne wyroki, tak np. wyrok NSA z dnia 12 lipca 2023 r., sygn. III FSK 250/23. Wywrócił on dotychczasową optykę do góry nogami i skoncentrował się na najemcy:
,,Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane natomiast te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu). Istotne jest to, by w budynku (lokalu) mieszkalnym realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w przedstawionym wyżej rozumieniu. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, czy funkcja ta (tzn. mieszkaniowa) realizowana jest przez podatnika, czy jego najemcę.”
Czyli nieważne czy podatnik jest osobą fizyczną czy spółką, np. deweloperem, jeśli tylko:
- posiada lokale mieszkalne,
- wynajmuje je długoterminowo, a najemcy realizują w nich potrzeby mieszkaniowe,
może opodatkować je niższą stawką podatku od nieruchomości.
Niestety później pojawiały się także wyroki negatywne, np. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 maja 2024 r., sygn. I SA/Gl 1551/23.
Co wynika z uchwały?
Jak wskazano w sentencji (uzasadnienie pisemne nie zostało jeszcze opublikowane) uchwały NSA z dnia 21 października 2024 r., sygn. III FPS 2/24:
Budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków (…) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (…).
To oznacza, że NSA przychylił się do korzystnej wykładni, tj. jeśli mieszkanie wynajmowane jest w trybie długoterminowym, a najemca w nim mieszka (realizuje cel mieszkaniowy), to właściciel skorzysta z niższej stawki podatku od nieruchomości.
Uchwała ma zatem ogromne znaczenie dla rynku PRS.
Najem krótkoterminowy
Z ustnych motywów uchwały NSA nie wynika natomiast, aby uchwała miała być korzystna dla najmu krótkoterminowego. Do tego nie przychylał się również NSA w ww. wyroku z dnia 12 lipca 2023 r., sygn. III FSK 250/23. Innymi słowy – np. najem dobowy, to najwyższa stawka.
Niestety uchwała nie będzie pozytywna również dla akademików. To też jest podtrzymanie dotychczasowej, niekorzystnej, linii orzeczniczej, o czym pisaliśmy: tu.
