Podatek od nieruchomości a obiekty w złym stanie technicznym
Zmiany w podatku od nieruchomości, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2025 r., wymuszają na podatnikach przeprowadzenie szczegółowych analiz posiadanego przez nich majątku. W trakcie prac często okazuje się, że niektóre z obiektów znajdują się w złym stanie technicznym i pojawia się pytanie – czy je też należy opodatkować?
Spis treści:
1. Orzecznictwo dotyczące obiektów w złym stanie technicznym
Źródłem poniżej zaprezentowanego orzecznictwa jest w istocie sam charakter podatku od nieruchomości. Jako podatek majątkowy aktywuje się, co do zasady, przez samo posiadanie rzeczy. Okoliczności typu: generowanie przychodu, nie są tu de facto istotne. Wyraża to wprost art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ,,UPOL”), zgodnie z którym grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to obiekty będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą (z zastrzeżeniem art. 1a ust. 2a UPOL, o czym dalej).
Co prawda Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 24 lutego 2021 r., sygn. SK 39/19 wskazał, że samo ,,posiadanie” nie może być w każdym przypadku przesądzające, tj. jeśli bowiem podatnik nie ma potencjalnej możliwości wykorzystywania obiektu, to choć go posiada, nie powinien opodatkowywać go według najwyższych stawek. Jednak jak wynika z orzecznictwa – powyższe zdaje się nie odnosić do ,,klasycznego przedsiębiorcy”.
Pytanie jest zatem takie: czy ten ,,klasyczny przedsiębiorca” ma obowiązek opodatkować wszystko co posiada – nawet jeśli jest to w złym stanie technicznym?
Jak wynika z przykładowego wyroku NSA z dnia 3 lipca 2024 r., sygn. III FSK 878/23:
Ewentualny zły stan techniczny uniemożliwiający prowadzenie lub kontynuowanie działalności
z wykorzystaniem spornego budynku wykluczałby istnienie związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, w sytuacji wydania decyzji wskazanej w art. 1a ust. 2a pkt 3 u.p.o.l.
Idąc do art. 1a ust. 2 pkt 3 UPOL zauważamy, że ustawodawca faktycznie przewidział pewien wyjątek dla budynków i budowli w gorszej kondycji. Nie uznaje się ich za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, ale tylko w wyjątkowym przypadku – gdy została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania. Uwaga – nakaz rozbiórki nie jest tożsamy z pozwoleniem na rozbiórkę. Tylko w tym pierwszym przypadku podatnikowi przysługuje preferencja. Nie chodzi tu zatem o każdy przypadek, w którym obiekt jest w złym stanie technicznym.
Tak też wskazał NSA w wyroku z dnia 25 czerwca 2024 r., sygn. III FSK 962/22:
Zawarte w art. 1a ust. 2a pkt 3 u.p.o.l. odesłanie do art. 67 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane oznacza, że wyłączenie z zakresu analizowanej definicji jest możliwe w przypadku wydania decyzji o treści wskazanej w tym przepisie, a zatem takiej, w której nakazano właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę danego obiektu budowlanego wraz z nakazem uporządkowania terenu, wyznaczając jednocześnie terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia. (…) Zgodnie zatem z treścią art. 1a ust. 2a pkt 3 u.p.o.l. wyłączenie budynków, budowli lub ich części spod opodatkowania najwyższą stawką podatkową dotyczy sytuacji, gdy została wydana decyzja o nakazie rozbiórki lub o wyłączeniu z użytkowania.
Tak też w wyroku NSA z dnia 24 września 2024 r., sygn. III FSK 4121/21:
Ustawowa definicja budynku nie uwzględnia stanu technicznego budynku. Obiekt budowlany, mieszczący się w zwięzłej definicji budynku zawartej w art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l., pozostaje budynkiem w rozumieniu tej ustawy i podlega opodatkowaniu nawet wówczas, gdy ze względów technicznych, prawnych, czy faktycznych nie jest i nie może być wykorzystywany, w tym zgodnie z przeznaczeniem.
Z powyższego wynika: zły stan techniczny obiektu, poza nakazem rozbiórki, nie ma zasadniczo znaczenia.
Zauważmy, że:
- budynek podlega opodatkowaniu – po prostu (art. 2 ust. 1 pkt 2 UPOL),
- a budowla tylko wtedy, gdy jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 2 ust. 1 pkt 3 UPOL).
Skoro zatem skutkiem nakazu rozbiórki jest uznanie, że budynek/budowla nie są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to w przypadku jego wydania: budynek będzie podlegał opodatkowaniu według niższej stawki, a budowla… nie będzie opodatkowana.
